gototopgototop

                                       

                                    

Компания

мы помогаем жить,там где вам хочется

  investorrealty@mail.ru
понедельник - пятн.: с 9 до 21 часов
суббота, воскресение: с 10-18 часов
+7 (499) 755-50-50

Тип сделки

   

Коммерческая недвижимость держится с помощью скидок

Нестабильная экономическая ситуация негативно сказалась на рынке коммерческой недвижимости. Из-за падения курса рубля и сокращения потребительского спроса ритейлеры массово начали обращаться к собственникам объектов коммерческой недвижимости с просьбой о пересмотре условий договоров. Уже известно, что даже самые впереди идущие торговые центры делают скидку арендаторам. О том, на что идут арендодатели, чтобы удержать клиента и как в целом обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости, рассказали эксперты.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения собственников, то можно отметить трудности с привлечением арендаторов. Помещения простаивают, и владелец недвижимости теряет доходы. «Сейчас арендаторы заинтересованы в экономии, поэтому между помещением с отделкой и без, выбирают первый вариант по приемлемой цене, - утверждает Алексей Васильев, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». - Таким образом, труднее всего приходится владельцам крупных площадей без отделки в ТРЦ - ремонт в данном случае выльется в крупную сумму, и не каждый арендатор может позволить себе такие расходы».

«Все, кто мог, уже ушли из ТРЦ, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Среди них – европейские бренды, которые столкнулись с падением доходов и свернули свою деятельность с учетом политической неопределенности. Впрочем, многие компании все же остались на российском рынке, но при этом сократили свою сеть представительств, оптимизировали производство».

Действительно на сегодняшний день многие ритейлеры или покинули российский рынок или же сократили свое присутствие, таким образом пытаясь оптимизировать существующие сети. За последнее время с российского рынка ушли такие зарубежные компании, как Esprit, OVS, River Island, New Look, а часть сократила присутствие. Например, финская компания Stockmann закрыла три магазина в Подмосковье и намеревается закрыть еще сеть магазинов Lindex. Пересматривают планы развития в сторону сокращения и такие отечественные ритейлеры как «Спортмастер», Melon Fashion Group, которые представляют бренды Zarina, Love Republic, Befree.

Однако, несмотря на нестабильную экономическую обстановку, некоторые отечественные и зарубежные компании напротив намерены расширять свое действие: бренды Mango, Levis, Calzedonia, Intimissimi, Gloria Jeans, «Ашан», «Лента», «Магнит», Media Markt. Недавно «Азбука Вкуса» анонсировала создание сети минимаркетов AB Daily; обувной ритейлер «ЦентрОбувь» намерен развивать сеть магазинов «Центр Обувь Comfort». Начинают активное развитие арендаторы, оперирующие в экономном сегменте с ассортиментом товаров базового потребления – раньше у таких арендаторов была ограничена возможность развития в ТРЦ ввиду относительно высокой цены входа.

Массовый уход из Москвы?

Много помещений пустует в ЦАО, последнее время можно наблюдать увеличение количества баннеров с надписью «аренда». «Больше всего кризис ударил по помещениям стрит-ритейла именно в центре, в пределах Садового кольца, так как ставки аренды были завышены из-за высокого спроса на помещения со стороны крупных сетевых ритейлеров, которые не только зарабатывали на помещениях стрит-ритейла, но и рекламировались, - рассказывает Павел Воинов, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Contact Real Estate. - С наступлением кризиса многие такие компании приостановили свое развитие и сконцентрировали внимание на уже открытых точках - с целью оптимизации расходов на аренду в них: фиксация курса доллара или переход в рублёвую ставку. Меньше всего кризис повлиял на помещения в спальных районах, там активно продолжают развиваться продуктовые ритейлеры и рестораторы».

В основном массовый уход бизнесменов из торговых центров прослеживается в тех, где собственники не готовы давать скидки на арендную плату или переводить договора в рублёвую зону. «Например, сеть ТЦ Золотой Вавилон в Москве (Отрадное и Ясенево) не могут себе позволить рублевые договоры или крупные скидки, так как собственник этих ТЦ - австрийская компания, - утверждает Павел Воинов. - Он лишь предлагает временное решение – скида 30% от долларовой ставки на 3 месяца, что явно не улучшает положение арендатора. Так что даже при скидке 30% от долларовой ставки, при переводе в рубли арендатор всё равно платит на 20% больше, чем год назад. В итоге в ТЦ Золотой Вавилон сейчас свободно 10-20% торговых площадей». Заметим, что аналогичная ситуация во многих других ТЦ, так как у собственников есть обязательства по долларовым кредитам.

«Массового ухода пока нет, так как многие компании надеются на восстановление экономических показателей к лету 2015 года и стараются не отказываться от "насиженных" мест, так как в случае потери хорошо расположенного магазина - он может быть занят конкурентом», - комментирует Роман Харланов, руководитель строительной компании ВКС.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, также отмечает, что в Москве о массовом высвобождении площадей в торговых центрах пока речи не идет, такая крайность может ожидать только наименее успешные проекты, которые и до кризиса не пользовались значительным спросом со стороны арендаторов. «В среднем доля вакантных площадей в функционирующих объектах составляет сейчас около 7-15%, - уверяет он. – Если говорить о ставках аренды, то в рублевом выражении они снизились на 5-15%».

Алексей Васильев в свою очередь добавляет, что ряд ТРЦ столкнулся с оттоком арендаторов. «Некоторые потеряли не менее 10% клиентов, но справедливо заметить, что такая ситуация в большей степени коснулась современных, еще не раскрученных объектов, - говорит он. - ТРЦ с именем, которые при этом могут похвастаться отличным местоположением, не теряют арендаторов».

Ошибки в Петербурге

Тем временем коммуникационное агентство «Репутация» в Санкт-Петербурге в январе проводила исследование потребительской привлекательности конкретных торговых центров северной столицы. В результате выяснилось, что у целого ряда объектов есть серьезные проблемы, требующие оперативного решения. «Часть проблем вызвана неблагоприятной экономической ситуацией, но большинство спровоцировано неграмотной маркетинговой политикой, - комментирует Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация». - В частности, в ТРК «Питерленд», в котором рискованно низкие показатели заполняемости и соответственно невысокий покупательский поток. Арендаторы съезжают, а комплекс страдает от того, что не может функционировать в полную силу. Даже внешний взгляд на маркетинговую политику торгового центра позволяет понять, что арендаторы разрабатывают программы скидок вне общей маркетинговой стратегии ТРЦ, часть программ не совпадает с общей политикой «Питерленда», а привлекаемая на мероприятия аудитория не конвертируется в покупателей». Заметим, что, если проблемы «Питерленда» возникли задолго до кризиса, то некоторым торговым центрам просто не хватило времени для эффективной раскрутки.

Помимо «Питерленда», по словам Натальи Сусловой, открывшийся перед началом кризиса ТРК «Европолис» также показывает низкую посещаемость при действительно высоком потенциале. «Предполагаю, что формальные показатели по количеству посетителей соблюдаются за счет привлечения молодежной аудитории на концерты, устраиваемые в комплексе, - говорит она. - При этом неоднократно отмечено, что аудитория подобных концертов не конвертируется в качественных покупателей за счет своей невысокой платежеспособности. Интересно, что раньше эта проблема несоответствия привлекаемой в ТЦ целевой аудитории и реальных покупателей, интересных арендаторам объекта, была скорее региональная, теперь подобные прецеденты не редкость и в Петербурге».

Отдельно нужно отметить морально устаревшие объекты, в любой кризис испытывают проблемы и с заполняемостью, и с покупателями. Часто у таких торговых центров хорошая локация, которая позволяла собственниками получать приемлемый денежный доход в период экономического роста и не заботиться об улучшениях объекта. Типичный пример - ТРК «Норд», который испытывает очевидные проблемы с заполняемостью арендных площадей и потоком посетителей. Такие комплексы просто не адаптированы под сложившиеся экономические условия и не отвечают запросам потребителей. Чтобы вдохнуть жизнь в объект и сформировать новый поток покупателей необходимо временное закрытие ТЦ и его полноценная реконцепция.

Если говорить о ставке аренды, то большинство в северной столице коммерческих объектов в кризис, как и в Москве, тоже корректируют их. Елена Пестрикова, руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Главстрой-СПб», отмечает, что массового ухода арендаторов из торговых центров в Петербурге пока не наблюдается, так как пул их широк и планы их различны. «Однако торговые центры, имеющие менее удачное месторасположение, находится в зоне риска, - подчеркивает она. - При ухудшении экономической ситуации и, как следствие, сокращение потребительских расходов именно в них могут наблюдаться массовые закрытия магазинов. В текущем году сокращение количества магазинов (в ТК и стрит-ритейле) может составить 20-30% в целом по рынку. Стоимость аренды на текущий момент уменьшилась примерно на 8%. До конца года снижение может достичь 20%. Но в удачных локациях ставка может даже повысится именно в виду необходимости размещения операторов только в самых прибыльных точках».

Своим уступим

Не секрет, что снижение арендных ставок – это один из инструментов удержания арендаторов. Так, например, известный в Санкт-Петербурге ТРЦ «Галерея», чтобы удержать арендаторов, начал давать дисконт в размере 20-30% на 2-3 месяца. По словам Марата Манасяна, генерального директора компании M1 Solutions, сейчас многие владельцы коммерческой недвижимости идут на уступки перед арендаторами и пересматривают условия договоров. «Как правило, фиксируют ставку в российской валюте или привязывают ее к процентной доле от оборота, сокращают ее объемы, - отмечает он. - В отдельных случаях размеры скидки составляют 15-40 %. Но стоит понимать, что арендодатели также страдают от нестабильного состояния экономики: выросли налоги на коммерческую недвижимость, произошло удорожание эксплуатационных расходов, возросла кредитная нагрузка вследствие изменения ставок со стороны кредитующих организаций».

Следует отметить, помимо дисконта, существуют и другие приемы по удержанию клиентов арендодателями - в виде бонусов по году и предоставление отсрочки по арендным платежам. «В своей практике мы разрабатываем альтернативные инструменты для удержания арендаторов: предоставляем льготные условия по оплате аренды или отсрочку платежа, предлагаем дополнительные места для парковки автомобилей, дополнительные сервисные услуги или скидки на них и т.д., - делится Наталья Скаландис. - В целом, для удержания арендаторов собственник должен уметь слышать своих клиентов, идти им на встречу и оперативно решать возникающие проблемы».

По словам Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в Москве с начала года цены на аренду торговых площадей снизились порядка 25%, то есть стоимость упала на ¼, а дисконт по ставкам аренды торговой недвижимости доходит до 30%. «Средний показатель уровня вакантных площадей в торговых центрах составляет 7-8%», - отмечает он. Павел Воинов добавляет, что в долларовом эквиваленте ставки аренды скорректировались вниз процентов на 50, в рублевом эквиваленте практически не изменились.

«По нашим данным, в Петербурге существенное понижение арендной ставки коммерческой недвижимости началось в конце ноября – в декабре прошлого года, - говорит Марина Григорьева, менеджер по коммерческой недвижимости компании «Адвекс на Академической». - Те арендодатели, которые понизили арендную ставку и таким образом удержали существующих арендаторов, они выжили. Те, кто не соглашался на подобные условия, поскольку привыкли получать определенные доход от своих объектов, больше потеряли. На сегодняшний день появилось очень большое количество свободных площадей. Поэтому либо арендодатель идет на понижение арендной ставки, либо может потерять клиента. Однако здесь все решается в индивидуальном порядке, одному арендатору можно пойти на существенные скидки, предложить прейти на меньшую площадь, а с кем-то из арендаторов готов расстаться, если это, например, ликвидное местечко. Также отмечу, что сейчас идет достаточно активное движение и перемещение арендаторов».

Итог

Как показали последние месяцы, наиболее устойчивым оказался бюджетный сегмент, компаниям, работающим в сегменте премиум-класса, стало труднее удержаться на рынке.

Кризис вынуждает компании сокращать расходы на аренду офисов, а в отдельных случаях и бизнес. В результате, арендаторы сокращают занимаемые площади (переезжают из помещений площадью 100 кв. м в офисы площадью 50 кв. м), понижают класс бизнес-центров (из класса А мигрируют в В+) или переезжают в офисы, расположенные в более дешевых локациях. Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге отмечает, что с начала года средний уровень вакансии в северной столице увеличился на 3,5%, сильнее всего пострадали бизнес-центры класса А, где уровень вакансии составляет примерно 18,8%, в меньшей степени – классы В+ и B (7,8%), а также С (6,3%).

Стоит отметить, что изменения условий очень сильно зависят от местоположения недвижимости и конкуренции. «Например, в Москве или Санкт-Петербурге, где качественных торговых площадей относительно много, арендаторам удается получить преференции по условиям аренды по действующим или новым договорам, - говорит Марат Манасян. - Однако в регионах, где зачастую в городе присутствуют один или два торговых центра, концентрирующих в себе 80% потребительского спроса, арендодатели не столь лояльны, размер преференций существенно ниже или они отсутствуют вовсе». Впрочем, в таких локациях арендаторы, как правило, не сильно настаивают на скидках. В региональных городах магазины или рестораны приносят устойчивую прибыль и, хотя прибыль могла стать несколько меньше по отношению к докризисному времени, она все еще значительна и позволяет сети финансировать существование центрального офиса и, частично, магазинов с убыточной или нулевой операционной прибылью.

Несмотря на неблагоприятную ситуацию на коммерческом рынке недвижимости в целом, есть случаи, когда собственник не снижает стоимость аренды, а наоборот - повышает. Как правило, на возможность повышения ставок влияют вид бизнеса арендатора, локация объекта и степень давления со стороны арендатора на арендодателя (имели ли место угрозы переезда в случае не предоставления дисконта). К одному из самых устойчивых к кризису видов бизнеса относятся продуктовые ритейлеры, поэтому собственники занимаемых ими площадей в некоторых случаях даже увеличили ставки аренды до 10%.

Автор: Сугра Гаджиева

Как показал себя рынок аренды жилой недвижимости в 2014 году

Экономическая ситуация во втором полугодии 2014 года создала нервозность среди граждан. Люди стали массово снимать деньги из банков и вкладывать в недвижимость. Даже те, кто не собирался приобретать жилье, купил его. А те, кто сдавали имеющееся жилье из-за падения курса рубля, начали требовать оплату в иностранной валюте. О том, насколько рынок аренды пострадала в 2014 году, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Несомненно, текущий год был непростым для рынка московской аренды, многое было впервые и не поддавалось статистике. Традиционное начало года сменилось резким снижением количества экспатов уже в конце весны. Естественно, это вызвало увеличение количества предложений и возродило к жизни тенденцию к снижению арендных ставок. Последующее падение курса национальной валюты вызвало паническое настроение некоторых арендодателей, существенные дисконты особенно в ходе ноябрьских и декабрьских сделок.

Главное отличие рынка аренды в 2014 году от предыдущих «послекризисных» лет, по мнению Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», - существенное превышение предложения над спросом и существенное, по сравнению с 2013 годом, падение спроса и рост предложения объектов в аренду. Причем все изменения, в основном коснулись рынка аренды городской недвижимости (квартир).

«Уходящий год был непростым на фоне высвобождения арендуемых квартир, усилившейся конкуренции и прочих факторов мы наблюдали проседание цен, - отмечает Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». - К сожалению, не все собственники были готовы принять реалии рынка, поэтому старались оставить прежние ставки. Это сказывалось на сроках экспозиции, увеличивая их. Конечно, 2014 год всем запомнится за счет того, что рубль значительно ослабел по отношению к доллару. Такая ситуация сказалась на настроениях собственников квартир. Стало появляться больше арендодателей, желающих зафиксировать платежи в иностранной валюте. Однако арендаторы, получающие доход в рублях, рассматривали такие предложения в последнюю очередь».

Цены

По данным «ИН-Аренда», самая низкая стоимость – 13 000 руб. за однокомнатную квартиру гостиничного типа в Москве. Самая высокая арендная ставка – 50 000$ за 4-комнатную квартиру в элитном доме на Малой Никитской.

По данным «НДВ-Недвижимость», на сегодняшний день самую дешевую «однушку» (метро «Бунинская аллея») можно снять за 26 тысяч рублей в месяц, «двушку» (метро «Шоссе Энтузиастов») за 32 тысяч рублей, «трешку» (Метро «Щукинская») - за 45 тысяч рублей в месяц. Самая дорогая «однушка» находится на Трубной, в комплексе де-люкс класса. Цена: 300 тысяч рублей в месяц.

По данным компании Blackwood самая низкая арендная плата в декабре 2014 г. составила $2 000 в месяц за квартиру площадью 60 кв. м, расположенную в дом на улице Тверская (Тверской район). Самая высокая арендная плата - $83 000 в месяц за особняк площадью 541 кв. м в Барыковском переулке (Хамовники).

По данным Аналитического центра Инвестор Недвижимости, средняя стоимость аренды квартир экономкласса в Москве в ноябре составила: на однокомнатные квартиры – 30,7 тыс. рублей, двухкомнатные – 40,9 тыс. рублей, трехкомнатные – 55,7 тыс. рублей. В бизнес-классе цены распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 43,8 тыс. рублей, двухкомнатные – 64,9 тыс. рублей, трехкомнатные – 95,5 тыс. рублей, четырехкомнатные – 132,8 тыс. рублей. В премиум-классе однокомнатные квартиры сдают в среднем за 71,7 тыс. рублей, двухкомнатные – за 94,6 тыс. рублей, трехкомнатные – за 139,6 тыс. рублей, с четырьмя и более комнатами – за 210,4 тыс. рублей.

Для сравнения, например, в январе 2014 года в сегменте эконом-класса средняя стоимость аренды составила на однокомнатные квартиры – 30,3 тыс. рублей, на двухкомнатные – 40,7 тыс. рублей, на трехкомнатные – 54,5 тыс. рублей. В бизнес-классе цены составили: на однокомнатные квартиры – 44,1 тыс. рублей, на двухкомнатные – 65,4 тыс. рублей, на трехкомнатные – 96,1 тыс. рублей. В премиум-классе однокомнатные квартиры предлагались за 72,9 тыс. рублей, двухкомнатные – за 94,7 тыс. рублей, трехкомнатные – за 138,7 тыс. рублей, многокомнатные – за 202,1 тыс. рублей.

«Самое дешевое предложение 2014 года – 1-комнатная квартира за 15 тыс. рублей, расположенная на Варшавском шоссе в 10 минутах езды на транспорте от станции метро «Бульвар Дмитрия Донского», - говорят аналитики ИНКОМ-Недвижимость. - Низкая арендная ставка обусловлена тем, что квартира находится в новом 17-этажном доме без ремонта (на полу стяжка), мебели нет. Этот вариант возглавлял июньский ТОП самых дешевых квартир, сдававшихся в аренду, составленный департаментом аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. За такую же стоимость в июле предлагалась квартира без мебели в новостройке в Некрасовке с отделкой от застройщика. Ее сдавали при условии предоплаты за год. Самое дорогое предложение года – апартаменты общей площадью 664 кв. м за 1,4 млн. рублей, находящиеся в Москва-Сити в башне Федерация, со свободной планировкой и возможностью отделки по предоставленному клиентом дизайн-проекту. Этот вариант оказался в 92,3 раза дороже самой дешевой квартиры».

«Предложения аренды однокомнатных квартир эконом-класса дешевле 30 000 руб./мес. в пешей доступности от метро практически отсутствуют, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - В то же время самая доступная квартира сдавалась за 24 000 руб. возле м. «Водный Стадион». Самое дорогое предложение 1-комнатной квартиры – в ЖК «Легенда Цветного», ставка – 300 000 руб. в месяц, без мебели».

В свою очередь Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости  добавляет, что самая низкая реализованная сделка по аренде – 50 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру на Украинском бульваре, самая высокая – 750 000 рублей за просторную квартиру в районе Остоженки.

Тем временем по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, цены сейчас выравниваются. «Но в целом главной тенденцией рынка было проседание цен, - рассказывает он. - По сравнению с аналогичным периодом 2013 года, в июле-сентябре цены в сегменте эконом и комфорт-класса были ниже на 5-10%. В более дорогих сегментах, бизнес и элит, снижение оказалось более значительным. По ряду квартир цена упала на 20%-30%».

Однако Вадим Ламин, говоря о понижении или повышении цены на рынке аренды жилой недвижимости, говорит, что однозначно ответить на этот вопрос практически невозможно. «В эконом-классе ситуация с арендными ставками близка к стабильной, в то же время в среднем и высоком бюджете не редки случаи существенного дисконта. В любом случаи, арендодатели пытаются, как минимум, не снизить рублевую ставку относительно уровня прошлого года, что практически соответствует долларовому 50%-му дисконту».

Пострадавшие

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, отмечает, что больше всех в 2014 году рынок аренды элитного жилья претерпел существенные изменения. «На фоне обострения взаимоотношений России с западными странами, а также стагнации российской экономики наблюдается снижение спроса, как со стороны российских, так и со стороны иностранных арендаторов, прежде всего, корпоративных клиентов из представительств западных компаний. Сокращение спроса оценивается на уровне 20% по сравнению с 2013 г. Следствием этого стал рост предложения, а также увеличение периода экспозиции на рынке».

Стоит отметить, что в результате сократившегося спроса и возросшего объема предложения на рынке арендодателям пришлось снижать цены для того, чтобы успешно сдать в аренду имеющийся актив. Еще один фактор, который повлиял понижению цен - ослабление курса рубля. Арендодатели были вынуждены снижать цены, номинируемые в долларах США, для нивелирования курсовой разницы. При этом собственники объектов, изначально выставленных в рублях, в условиях сокращения спроса также были вынуждены понижать цены или предоставлять существенный дисконт в процессе торга, который мог достичь порядка 40%.

В результате всех этих тенденций на рынке наблюдалось снижение уровня арендной платы. По данным компании ИН , по состоянию на декабрь 2014 г. средний уровень арендной платы на рынке элитной аренды Москвы составил $ 7 360 за квартиру в месяц, снизившись относительно декабря 2013 г. - на 20,1%.

Сейчас

Сейчас мы видим, что рынок стабилизируется, разрыв между спросом и предложением сокращен, и ставки зафиксировались.

Еще замечено, что выросло число заявок со стороны собственников и арендаторов квартир. Иными словами, доверие к агентствам увеличилось, и люди стали выбирать жилье/искать арендатора с помощью услуг профессионального риэлтора. Это хорошие результаты для агентств недвижимости. Кроме того, на рынке наблюдается увеличение числа собственников, готовых сдавать квартиру легально и платить налоги. Также на рынке аренды растет спрос на такую услугу, как страхование гражданской ответственности перед третьими лицами.

Несмотря на стабилизацию ситуацию, стоит отметить, что на рынке аренды остаются несносимые серии пятиэтажек, а также панельные 9- и 12-этажные дома. Но их не так много, поэтому дешевого жилья становится все меньше. Однокомнатные квартиры в старых панельных домах теперь можно снять за 25-27 тыс. рублей, двухкомнатные – за 30-34 тыс. рублей.

«По итогам года, увеличилось предложение квартир в новостройках, недавно введенных в эксплуатацию, - утверждает Ирина Доброхотова. - Скорее всего, в этом году предложение также будет увеличиваться, в том числе и в связи с тем, что вырастет налог на недвижимость в собственности и владельцы инвестиционных квартир будут стараться сдать их в аренду. Кроме того, если ситуация в экономике будет оставаться напряженной, спрос сократится. Он уже и сегодня меньше объема предложения квартир в аренду».

Несмотря на это, заметим, что арендодатели неохотно идут на уступки, не желая снижать арендные ставки, так как многие ожидают сокращения собственных доходов и уже ощутили повышение цен на рынке потребительских товаров. В то же время у большинства арендаторов доходы тоже не растут, и они не могут в такой ситуации идти на увеличение своих трат на аренду жилья. Возможно, произойдет отток арендаторов жилья эконом-класса в ближайшее Подмосковье, где аренда более доступная. Тем более арендаторы продолжают проявлять интерес к городам ближайшего Подмосковья, таким как Одинцово, Мытищи, Реутов, Химки, Долгопрудный, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха. Стоимость найма в них ниже, за счет чего можно снять более качественное жилье дешевле, чем в Москве.

В Москве разрешили надстраивать дома любой этажности

В Москве разрешили надстраивать дома любой этажности. При этом ограничений по количеству надстраиваемых этажей не предусмотрено, заявил «Известиям» руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин.Реконструкция с надстройкой может быть проведена для любого здания – надстроить можно даже 17-этажку. Главные критерии для надстройки – желание жильцов и отсутствие градостроительных ограничений.За счёт новых этажей жители смогут увеличить площадь своих квартир. Город же таким образом надеется повысить налоговые поступления и сэкономить бюджет, предназначенный для благоустройства жилых кварталов.Весной этого года, по данным столичного департамента градостроительной политики, около 400 домов было рекомендовано для надстройки. Однако тогда речь шла о 3–5-этажных домах сталинской серии.

Взлет валюты и недвижимость.

Взлет валюты vs недвижимость

За всю историю российской биржи не было такого резкого взлета доллара и евро. По сей день, аналитики не могут даже прогнозировать дальнейшее движение иностранных валют и рассказать о том, как сложится судьба рубля. В связи с этим, на рынке недвижимости валютные колебания создают некие пессимистичные настроения. О том, как быть в условиях нестабильности и при этом как извлечь выгоду при покупке жилья при нынешней экономической ситуации, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Валютные колебания создают некую нервозность на рынке недвижимости в совокупности с другими дестабилизирующими экономику факторами – снижением цен на нефть, развитием ситуации на Украине, введением санкций со стороны западных стран. Однако, несмотря на все эти факторы, как отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, на рынке с началом делового сезона было заметное оживление. «Большинство покупателей в массовом сегменте получают доход и хранят сбережения в национальной валюте, поэтому приобретением недвижимости они озадачились, желая улучшить свои жилищные условия и сохранить накопления, а не выиграть на росте валют, - говорит аналитик. - Конечно, есть покупатели, которые хранят деньги для диверсификации рисков в разных валютах, и за счет скачков курса увеличили имеющие средства, однако на принятие решение о покупке недвижимости влияет ряд факторов».

«На сегодняшний день мы не отмечаем паники среди покупателей недвижимости, связанной с превышением долларом 40-рублевой отметки, - рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». - Если скидки предоставляются, то в общем режиме – для поддержания лояльности покупателей и повышения спроса на отдельные квартиры».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group утверждает, что не наблюдает панику среди клиентов. «В элитном сегменте рублевая волатильность в меньшей степени оказывает влияние на принятие решения, - говорит она. - Рынок дорогого жилья, которое в большинстве своем экспонируется в долларах, сейчас показывает хороший спрос».

«Валютные колебания, как уже показала ситуация весной, не создают панику среди потенциальных покупателей, а скорее стимулируют ту часть спроса, которая могла бы конвертироваться в сделки по покупке позже и находилась в состоянии раздумий и ожидания», - утверждает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».

Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт» в свою очередь отмечает, что на рынке сейчас панические настроения. «Люди разделились на два лагеря: первые заняли выжидательную позицию, вторые стараются вложить деньги», - говорит он.

Выгодная сделка

Как говорится во всем плохом можно найти и хорошую сторону. Например, именно сейчас россияне, обладающие значительными накоплениями в валюте, могут совершить выгодную сделку. Есть тенденция к тому, чтобы реализовать валюту на своем максимуме, а затем приобрести недвижимость. Ведь только с начала этого года доллар вырос на 18%. Таким образом, у тех, кто обладает достаточно крупной суммой в долларах, есть возможность больше потратить в рублях на приобретение квартиры.

«Последние события с падением курса рубля заметно спровоцировало людей на вложение денег в недвижимость, однако это касается больше тех, чьи сбережения были в рублях, - говорит Дмитрий Тюрников, управляющий проекта «СПБ маркет». - Те же, кто держит сбережения в валюте, склонны подождать, так как курс евро и доллара более стабилен и растет».

«Покупатели до конца не верили своей удаче и переводили доллары в рубли в банке в день сделки, - комментирует Виталий Ткаченко, генеральный директор ГК VTM. - Стоит отметить, что ряд сделок был отменен или перенесен по причине нестабильности национальной валюты. Продавцы или повышали цены или номинировали цену в долларах. Сейчас повторяется сценарий 2009 года, когда у покупателей с валютой прекрасные возможности приобрести недвижимость с дисконтом в 20-40% от цен начала года».

Действительно, вложить деньги в строящийся дом в ситуации, когда курс рубля падает, становится наиболее выгодным, особенно при приобретении квартиры в ипотеку. «Дело в том, что заключая договор со строительной компанией и банком, покупатель фиксирует стоимость в рублях и процентную ставку, тем самым через 5-10 лет сумма ежемесячного платежа становится все менее ощутимой, тем более повышение процентных ставок на клиенте не сказывается», - разъясняет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

«Если человек хранил деньги в валюте и снял их в рублях, то прибыль за период с июня по сентябрь составила порядка 8,5%, - утверждает Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». - В целом, за неполный 2014 год покупка недвижимости в рублях позволила получить прибыль на уровне 10-15% за счет строительства самого дома. Прирост цены с начала года на петербургском рынке ниже уровня инфляции».

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, отмечает, что сейчас поток людей не очень велик, это связано, скорее, с недоверием к банкам, хотя на сегодняшний день выгода составляет до 20 % по сравнению с прошлой осенью - для тех, кто имеет сбережения в долларах.

Покупают

По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», практически с самого начала года недвижимость пользуется повышенным покупательским спросом, вплоть до того, что по отдельным, наиболее интересным и ликвидным проектам спрос этот в самом начале года возрос на 20-25% по сравнению с аналогичным периодом года прошлого.

«Большинство людей, хранивших деньги на депозитах, успели их вложить в начале года, именно тогда спрос на квартиры в новостройках носил ажиотажный характер, - утверждает Екатерина Бармашова. - Доля инвестиционных сделок, по данным АН «Итака», в сентябре составила 16%. В среднем по результатам неполного 2014 года, этот показатель равен 20%».

Правда уже в феврале-марте спрос этот вернулся на прежние позиции, но жилье первичного рынка продолжило, и вплоть до сегодняшнего дня продолжает оставаться самым надежным и востребованным инструментом для инвестиций и сохранения сбережений. В третьем квартале, по сравнению с первым и вторым кварталами, покупательский интерес снизился, в связи с чем цены на недвижимость уже не растут такими темпами, как в первом квартале. С начала года рост цен на первичном рынке жилья составил не более 6-7%, а начало осени на многих объектах, вопреки сложившейся практике прошлых лет, ознаменовалось не традиционным повышением цен, а, наоборот, пролонгацией летних акций. По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», в настоящее время инвестиционный спрос сдерживается неопределенностью развития экономической ситуации в стране.

Аналитики в один голос твердят, что сегодня сделки проходят в режиме решения текущих жилищных проблем тех его участников, у которых они требуют скорейшего разрешения, и нет оснований рассчитывать на какое-либо существенное увеличение покупательского спроса в ближайшей перспективе.

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что люди, которым необходимы квартиры для проживания, продолжают покупать недвижимость. На фоне традиционного подъема деловой активности их число увеличилось. В то же время некоторые потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Для них покупка квартиры не является насущным вопросом, что позволяет повременить со сделкой. Таким образом, формируется отложенный спрос. Тем не менее, инвесторы сохраняют свою активность, ведь новостройки неизменно растут в цене по мере повышения стадии готовности. Совершив покупку в рублях, они все равно перепродадут квартиру намного дороже в той же отечественной валюте.

По словам Юлия Гутмана, директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в последнее время увеличилось количество продавцов жилья эконом-класса, которые заявляют о своем желании получить расчет по сделке в долларах или евро. Правда, пока рынок игнорирует такие запросы, поскольку музыку здесь сейчас заказывают покупатели, которые, конечно, не заинтересованы в инвалютных расчетах. Тем не менее, есть вероятность, что в случае дальнейшего существенного ослабления рубля, участники рынка задумаются о более устойчивом эквиваленте национальной валюты, и потенциально возвращение «в доллары» возможно.

Автор: Сугра Гаджиева

Как колебания валют сказались на ценах на недвижимость.

Как колебания валют сказались на ценах на недвижимость

Курсы иностранных валют растут практически каждый день. На сегодняшний день доллар и евро успели превысить исторические отметки по отношению к рублю. Россияне, которые хранят деньги в иностранной валюте радуются, а те, у кого рубли паникуют. О том, как снижение курса рубля и повышение иностранных валют сказываются на ценах на жилье, рассказали эксперты рынка недвижимости.

По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», с начала этого года средняя стоимость квадратного метра увеличилась в рублях на 6,7%.

Однако текущей осенью девелоперы не стали традиционно поднимать цены на недвижимость. Сергей Гребенюк, руководитель группы ипотечного направления Becar отмечает, что наоборот для удержания клиентов, застройщики совместно с банками запустили множество акционных программ на покупку жилой недвижимости.

По данным компании Est-a-Tet, по итогам сентября в доступных сегментах по сравнению с августом цены почти не изменились, динамика была в пределах погрешности. В бизнес- и премиум-классе цены выросли на 2,1% и 4% соответственно, частично из-за того, что ряд объектов в этих сегментах номинированы в долларах.

Ослабление на руку

«Застройщики в сентябре не стали повышать цены, хотя традиционно в сентябре они росли до 3%, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - Ипотечные ставки также после планового повышения на 0,5%-1% в начале лета не увеличились. Все это позволяет сохранить спрос и ожидать вторую волну инвестиционных покупок. Напомним, что весной в период начала валютных колебаний, доля инвестиционных покупок увеличилась практически в два раза. На объекты с валютным ценником девелоперы предпочли зафиксировать курс валюты на внутренней отметке в пределах 30-35 руб/долл».

По словам Дмитрия Тюрникова, управляющего проекта «СПБ маркет», в сегменте строящегося жилья цены растут предсказуемо, обычно повышение цен происходит каждый месяц в среднем на 1-2%. Иногда рост происходит немного интенсивней, но за счет заморозки цены в последующий месяц – все приходит в привычный темп.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, в свою очередь отмечает тот факт, что вторичный рынок жилья эконом-класса в Москве – стопроцентно рублевый, а ослабление российской валюты, которое мы наблюдаем сегодня, на самом деле сослужило ему хорошую службу. «Не будь этой девальвации, не исключено, что цены на жилье пошли бы вниз, - утверждает он. - А далее механизм работает просто: как только возникает такой отрицательный тренд, люди начинают сберегать деньги. Те потенциальные покупатели, которые были бы готовы проводить сделки, откладывают их, надеясь дождаться, пока недвижимость подешевеет. Рынок встает, как это было в 1998 году. Однако сейчас ослабление рубля удерживает рублевые цены и сохраняет более-менее адекватный платежеспособный спрос. Он, конечно, на нижнем пределе гипотетической нормы; сентябрь, как и предполагалось, вопреки исторической традиции, не принес на рынок оживления, но, тем не менее, сделки проходят. И в том числе, и среди тех клиентов, кто до сих пор спасает в покупке жилья свои рублевые сбережения. В нынешней ситуации мы не предполагаем, что рублевые цены на вторичное жилье эконом-класса пойдут вниз – скорее всего, они будут либо стабильны, либо немного прирастут».

По данным ИНКОМ-Недвижимость, в сентябре средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья составила 190,9 тыс. рублей за кв. м – это на 0,5 % выше, чем в августе, а с начала года цены выросли на 6,8%.

«Цены на недвижимость сейчас достаточно стабильны, - уверяет Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Высокий уровень конкуренции заставляет застройщиков повышать качество своего предложения на фоне умеренного спроса со стороны потенциальных покупателей. Зависимость стройки от валютных колебаний не очень высока, если мы говорим о рынке массового спроса, девелоперы стараются использовать отечественные строительные материалы, оптимизируя логистику».

Завуалированная скидка

Аналитики отмечают, что при положительной динамике рублевой стоимости предложения есть тенденция некоторого снижения цены сделки, то есть на рынке присутствует торг, и квартиры продаются после него. По оценкам риэлторов, в среднем дисконт составляет 5-10 %.

«На элитном рынке существует такой тренд: 50% покупателей предпочитают сидеть в мультивалютной каше, 50% вкладывают в недвижимость, тем более что сейчас на рынке существуют значительные дисконты, - рассказывает Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт». - Ценообразование на разные объекты недвижимости формируется как в рублях, так и в условных единицах. Если говорить о рублевых ценах, то здесь мы отмечаем значительные дисконты – до 20% от заявленных цен при продаже. Если говорить о ценах в условных единицах – а они чаще всего привязываются к доллару – то тут все сложнее».

Интересен тот факт, что когда продавцы заявляют дисконты от стоимости в долларах, а в процентном соотношении они меньше рублевых дисконтов, то покупатель досадует, что размер скидки не столь же велик в процентном соотношении, как при рублевом ценообразовании. Причем бывает такая ситуация, когда покупатель для совершения сделки продал свой объект недвижимости в рублях со значительной скидкой, а приобретает объект с долларовым ценообразованием. Естественно, он ожидает в процентном соотношении при покупке скидку, аналогичную той, которую сам дал при продаже. И все это без учета того, что ценообразование сформировано в другой валюте.

Однако, несмотря на довольно беспокойный фон, некоторые застройщики компенсируют процентные ставки по ипотеке скидками, тем самым привлекая клиентов на объекты с пониженным спросом. Если говорить о рынке переуступок (договора цессии, когда происходит продажа прав требования на ещё не сданный в эксплуатацию дом) – всё больше продавцов соглашаются на проведение сделок с использованием ипотеки, это связано опять же с небольшим падением покупательской активности в сфере недвижимости.

Для чего нужно страхование недвижимости?

strahovanie Есть несколько видов страхования, но самыми главными и важными являются 3: страхование титула, страхование финансовых рисков дольщиков и страхование для ипотеки.

Самые осторожные покупатели жилья прибегают также к таким видам страхования, как риск смерти и потери трудоспособности заемщика, риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору, и риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.

Страхование титула – утраты права собственности на недвижимость, в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

Страхование финансовых рисков дольщиков – используется при долевом строительстве в нескольких случаях: 1) при срыве сроков строительства – когда застройщик не предоставляет дольщику квартиру в срок, который прописан в договоре; 2) в случае двойной продажи, о которых чаще всего становится известно уже после сдачи дома. Это ситуация, когда на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков; 3) на случай банкротства застройщика.

Страхование для ипотеки – этот вид страхования используется банками для того, чтобы нивелировать собственные риски по предоставлению кредита. Для этого некоторые банки просят клиента заключить комплексный договор по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование права собственности на объект (титула). Титульное страхование и страхование жизни  – не являются обязательными, однако способны обезопасить заемщика от многих рисков.

Как уже выше говорилось, покупатели также прибегают к следующим видам страхования:

Риск смерти и потери трудоспособности заемщика – в данном случае обоснованность страхования жизни и утраты работоспособности заемщика очевидна, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. В жизни могут возникнуть ситуации, в результате которых заемщик окажется не способным погасить полученный кредит (например, невозможность работать из-за травмы или болезни). Предугадать их сложно, поскольку 15-20 лет – немалый срок даже для молодого, здорового человека, но максимально защитить себя и свою семью от возможных финансовых трудностей поможет страховой полис, по которому страховая компания возместит банку неоплаченную заемщиком часть кредита.

Риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору – страхование имущества проводится на случай повреждения в результате непредвиденных событий (пожара, взрыва газа, стихийного бедствия, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д.). При наступлении страхового случая задолженность перед банком может быть погашена страховой компанией за счет полученного страхового возмещения. Этот вид – страхование имущества, которое отдается в залог, – предусмотрен федеральным законодательством. Жилье требуется застраховать, поскольку оно будет находиться в залоге у банка несколько лет, а за это время случиться может что угодно – от потопа до пожара. В этом случае банк получит компенсацию от страховой компании.

Риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.

Страхование титула – это страхование риска утраты права собственности. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на недвижимость со стороны третьих лиц.

Все большее распространение получает страхование обстановки квартиры, т.к. мебель, обстановка, бытовая техника достаточно дорогостоящие. Желая застраховать отделку и имущество, владелец квартиры сам определяет ту сумму страховой премии, на которую он рассчитывает.

Банки требуют застраховаться

В случае приобретения  квартиры с помощью ипотеки на вторичном рынке заемщик,  как правило, обязан в обязательном порядке застраховать передаваемое в залог имущество от рисков утраты, гибели, повреждения в пользу банка на весь  срок действия кредитного договора. Это требование всех банков. Остальные виды страхования зависят от программы конкретного банка.

Заметим, что если заемщик застраховал «титул» приобретенной недвижимости на ее полную стоимость, то есть не на сумму, равную остатку ссудной задолженности, как того обычно  требуют банки, то в случае чего, титульное страхование поможет не только погасить кредит перед банком, но и вернуть собственные деньги, которые были вложены в покупку недвижимости.

«Несмотря на то, что любой банк проверяет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости в кредит, все же настоятельно рекомендую застраховать титул на полную стоимость недвижимости, чтобы избежать в будущем неприятностей, - говорит АлексейШмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - В случае отсутствия данного страхования на полную стоимость недвижимости риск потери  у заемщика очень высок, так как в результате прекращения права собственности проблема возникнет не у страховой компании, а у самого заемщика – ведь ему надо будет вернуть свои вложенные средства и кредит банку».

Срок годности страховки

«Сейчас  на рынке много ипотечных  клиентов,  которые  в любом случае вынуждены прибегать  к страхованию, - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». -  Если говорить о титульном страховании, то можно отметить и такой  момент – несмотря на то, что общий  срок исковой давности составляет три года,   некоторые  клиенты  интересуются  пятилетним, и даже десятилетним сроком.  Уровень осведомленности клиентов  о возможностях титульного страхования достаточно высок». Но стоит отметить, что страховщики предлагают страхование титула именно на срок до 3-х лет, так как риск потери собственности относительно велик только в первые годы владения.

Цена вопроса

Застраховать можно абсолютно все: начиная от городской квартиры (конструктивные элементы, внутреннюю отделку и др.) до загородного дома, а также любые постройки возле него – гараж, баню и т.д. Страховать имущество можно полностью, или по отдельным позициям. При этом есть разные варианты по рискам. Кроме кражи, грабежа, пожара, наводнения, можно застраховать жилье от аварийных ситуаций с бытовым газом, водопроводными трубами и т.п., а также свою ответственность перед третьими лицами (если аварийную ситуацию создает сам клиент).

Стоимость страховки зависит от множества факторов: стоимости имущества, срока страхования, характеристик жилья и т.д. Стоимость страховки, как правило, составляет 0,1-0,5% от стоимости имущества.

Добровольная страховка

Если говорить о страховке уже имеющегося в собственности жилья, то на сегодняшний день его застраховать достаточно просто. Это можно сделать, обратившись в выбранную страховую компанию (желательно, конечно, выбирать крупных, проверенных игроков на рынке страхования) или же можно пойти более простым путем. Как правило, в Москве страховые свидетельства рассылаются по квартирам. В них указаны условия страхования, страховые риски, размер страховых взносов, гарантии Правительства Москвы, контактная информация. Технически страховые платежи включены в документы на оплату коммунальных платежей за квартиру, являясь при этом платежами добровольными, в отличие от коммунальных.

«Добровольное жилищное страхование стало достаточно активно развиваться в нашей стране примерно с середины 90-х годов, - отмечает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании АН. - В настоящее время оно достаточно популярно среди граждан. А на сегодня в Москве застраховано, насколько я знаю, более полутора миллионов квартир»

Все же рост спроса на страховку недвижимости, о котором говорят аналитики, слегка преувеличен. Как показывает практика, добровольно мало, кто среди наших граждан страхуют свое жилье. По словам Аркадия Власенко, генерального директора АН, не более 2-3% покупателей жилья добровольно решаются застраховать свою недвижимость.

Однако стоит отметить, что бывают случаи, когда страховка действительно очень выручает. «Когда у меня в квартире прорвало горячую воду (в мое отсутствие) - страховая компания выплатила мне 55 тысяч рублей, а соседу снизу - 180 тыс. руб. (моя гражданская ответственность). Думаю, эта страховка меня выручила», - рассказал один их клиентов.

 

 

Отзывы

  • Городничук Андрей написал:
    Купил квартиру в новостройке через копанию Инвестор недвижимости, не хватало денег, оформили ипотеку через СМП Банк с минимальным процентом. Остался доволен. Быстро и качественно. Спасибо специалистам данного агентства!
  • Евгений написал:
    Продал коттедж в Пирогово через агентство Инвестор недвижимости.Сделка прошла удачно,хотя покупатель и затянул немного из за того,что брал ипотеку в сбербанке. Комиссионные приемлемые.Благодарен им за работу.
  • Сергей Кайдаш написал:
    Искал коммерческую недвижимость,а точнее автосервис и автостоянку.Оперативно нашли и без комисии.Спасибо агентству.

Поиск по №

Подбор объекта

Мин.комнат/санузел
Диапазон цен
-