Экономическая ситуация во втором полугодии 2014 года создала нервозность среди граждан. Люди стали массово снимать деньги из банков и вкладывать в недвижимость. Даже те, кто не собирался приобретать жилье, купил его. А те, кто сдавали имеющееся жилье из-за падения курса рубля, начали требовать оплату в иностранной валюте. О том, насколько рынок аренды пострадала в 2014 году, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Несомненно, текущий год был непростым для рынка московской аренды, многое было впервые и не поддавалось статистике. Традиционное начало года сменилось резким снижением количества экспатов уже в конце весны. Естественно, это вызвало увеличение количества предложений и возродило к жизни тенденцию к снижению арендных ставок. Последующее падение курса национальной валюты вызвало паническое настроение некоторых арендодателей, существенные дисконты особенно в ходе ноябрьских и декабрьских сделок.
Главное отличие рынка аренды в 2014 году от предыдущих «послекризисных» лет, по мнению Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», - существенное превышение предложения над спросом и существенное, по сравнению с 2013 годом, падение спроса и рост предложения объектов в аренду. Причем все изменения, в основном коснулись рынка аренды городской недвижимости (квартир).
«Уходящий год был непростым на фоне высвобождения арендуемых квартир, усилившейся конкуренции и прочих факторов мы наблюдали проседание цен, - отмечает Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». - К сожалению, не все собственники были готовы принять реалии рынка, поэтому старались оставить прежние ставки. Это сказывалось на сроках экспозиции, увеличивая их. Конечно, 2014 год всем запомнится за счет того, что рубль значительно ослабел по отношению к доллару. Такая ситуация сказалась на настроениях собственников квартир. Стало появляться больше арендодателей, желающих зафиксировать платежи в иностранной валюте. Однако арендаторы, получающие доход в рублях, рассматривали такие предложения в последнюю очередь».
Цены
По данным «ИН-Аренда», самая низкая стоимость – 13 000 руб. за однокомнатную квартиру гостиничного типа в Москве. Самая высокая арендная ставка – 50 000$ за 4-комнатную квартиру в элитном доме на Малой Никитской.
По данным «НДВ-Недвижимость», на сегодняшний день самую дешевую «однушку» (метро «Бунинская аллея») можно снять за 26 тысяч рублей в месяц, «двушку» (метро «Шоссе Энтузиастов») за 32 тысяч рублей, «трешку» (Метро «Щукинская») - за 45 тысяч рублей в месяц. Самая дорогая «однушка» находится на Трубной, в комплексе де-люкс класса. Цена: 300 тысяч рублей в месяц.
По данным компании Blackwood самая низкая арендная плата в декабре 2014 г. составила $2 000 в месяц за квартиру площадью 60 кв. м, расположенную в дом на улице Тверская (Тверской район). Самая высокая арендная плата - $83 000 в месяц за особняк площадью 541 кв. м в Барыковском переулке (Хамовники).
По данным Аналитического центра Инвестор Недвижимости, средняя стоимость аренды квартир экономкласса в Москве в ноябре составила: на однокомнатные квартиры – 30,7 тыс. рублей, двухкомнатные – 40,9 тыс. рублей, трехкомнатные – 55,7 тыс. рублей. В бизнес-классе цены распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 43,8 тыс. рублей, двухкомнатные – 64,9 тыс. рублей, трехкомнатные – 95,5 тыс. рублей, четырехкомнатные – 132,8 тыс. рублей. В премиум-классе однокомнатные квартиры сдают в среднем за 71,7 тыс. рублей, двухкомнатные – за 94,6 тыс. рублей, трехкомнатные – за 139,6 тыс. рублей, с четырьмя и более комнатами – за 210,4 тыс. рублей.
Для сравнения, например, в январе 2014 года в сегменте эконом-класса средняя стоимость аренды составила на однокомнатные квартиры – 30,3 тыс. рублей, на двухкомнатные – 40,7 тыс. рублей, на трехкомнатные – 54,5 тыс. рублей. В бизнес-классе цены составили: на однокомнатные квартиры – 44,1 тыс. рублей, на двухкомнатные – 65,4 тыс. рублей, на трехкомнатные – 96,1 тыс. рублей. В премиум-классе однокомнатные квартиры предлагались за 72,9 тыс. рублей, двухкомнатные – за 94,7 тыс. рублей, трехкомнатные – за 138,7 тыс. рублей, многокомнатные – за 202,1 тыс. рублей.
«Самое дешевое предложение 2014 года – 1-комнатная квартира за 15 тыс. рублей, расположенная на Варшавском шоссе в 10 минутах езды на транспорте от станции метро «Бульвар Дмитрия Донского», - говорят аналитики ИНКОМ-Недвижимость. - Низкая арендная ставка обусловлена тем, что квартира находится в новом 17-этажном доме без ремонта (на полу стяжка), мебели нет. Этот вариант возглавлял июньский ТОП самых дешевых квартир, сдававшихся в аренду, составленный департаментом аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. За такую же стоимость в июле предлагалась квартира без мебели в новостройке в Некрасовке с отделкой от застройщика. Ее сдавали при условии предоплаты за год. Самое дорогое предложение года – апартаменты общей площадью 664 кв. м за 1,4 млн. рублей, находящиеся в Москва-Сити в башне Федерация, со свободной планировкой и возможностью отделки по предоставленному клиентом дизайн-проекту. Этот вариант оказался в 92,3 раза дороже самой дешевой квартиры».
«Предложения аренды однокомнатных квартир эконом-класса дешевле 30 000 руб./мес. в пешей доступности от метро практически отсутствуют, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - В то же время самая доступная квартира сдавалась за 24 000 руб. возле м. «Водный Стадион». Самое дорогое предложение 1-комнатной квартиры – в ЖК «Легенда Цветного», ставка – 300 000 руб. в месяц, без мебели».
В свою очередь Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости добавляет, что самая низкая реализованная сделка по аренде – 50 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру на Украинском бульваре, самая высокая – 750 000 рублей за просторную квартиру в районе Остоженки.
Тем временем по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, цены сейчас выравниваются. «Но в целом главной тенденцией рынка было проседание цен, - рассказывает он. - По сравнению с аналогичным периодом 2013 года, в июле-сентябре цены в сегменте эконом и комфорт-класса были ниже на 5-10%. В более дорогих сегментах, бизнес и элит, снижение оказалось более значительным. По ряду квартир цена упала на 20%-30%».
Однако Вадим Ламин, говоря о понижении или повышении цены на рынке аренды жилой недвижимости, говорит, что однозначно ответить на этот вопрос практически невозможно. «В эконом-классе ситуация с арендными ставками близка к стабильной, в то же время в среднем и высоком бюджете не редки случаи существенного дисконта. В любом случаи, арендодатели пытаются, как минимум, не снизить рублевую ставку относительно уровня прошлого года, что практически соответствует долларовому 50%-му дисконту».
Пострадавшие
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, отмечает, что больше всех в 2014 году рынок аренды элитного жилья претерпел существенные изменения. «На фоне обострения взаимоотношений России с западными странами, а также стагнации российской экономики наблюдается снижение спроса, как со стороны российских, так и со стороны иностранных арендаторов, прежде всего, корпоративных клиентов из представительств западных компаний. Сокращение спроса оценивается на уровне 20% по сравнению с 2013 г. Следствием этого стал рост предложения, а также увеличение периода экспозиции на рынке».
Стоит отметить, что в результате сократившегося спроса и возросшего объема предложения на рынке арендодателям пришлось снижать цены для того, чтобы успешно сдать в аренду имеющийся актив. Еще один фактор, который повлиял понижению цен - ослабление курса рубля. Арендодатели были вынуждены снижать цены, номинируемые в долларах США, для нивелирования курсовой разницы. При этом собственники объектов, изначально выставленных в рублях, в условиях сокращения спроса также были вынуждены понижать цены или предоставлять существенный дисконт в процессе торга, который мог достичь порядка 40%.
В результате всех этих тенденций на рынке наблюдалось снижение уровня арендной платы. По данным компании ИН , по состоянию на декабрь 2014 г. средний уровень арендной платы на рынке элитной аренды Москвы составил $ 7 360 за квартиру в месяц, снизившись относительно декабря 2013 г. - на 20,1%.
Сейчас
Сейчас мы видим, что рынок стабилизируется, разрыв между спросом и предложением сокращен, и ставки зафиксировались.
Еще замечено, что выросло число заявок со стороны собственников и арендаторов квартир. Иными словами, доверие к агентствам увеличилось, и люди стали выбирать жилье/искать арендатора с помощью услуг профессионального риэлтора. Это хорошие результаты для агентств недвижимости. Кроме того, на рынке наблюдается увеличение числа собственников, готовых сдавать квартиру легально и платить налоги. Также на рынке аренды растет спрос на такую услугу, как страхование гражданской ответственности перед третьими лицами.
Несмотря на стабилизацию ситуацию, стоит отметить, что на рынке аренды остаются несносимые серии пятиэтажек, а также панельные 9- и 12-этажные дома. Но их не так много, поэтому дешевого жилья становится все меньше. Однокомнатные квартиры в старых панельных домах теперь можно снять за 25-27 тыс. рублей, двухкомнатные – за 30-34 тыс. рублей.
«По итогам года, увеличилось предложение квартир в новостройках, недавно введенных в эксплуатацию, - утверждает Ирина Доброхотова. - Скорее всего, в этом году предложение также будет увеличиваться, в том числе и в связи с тем, что вырастет налог на недвижимость в собственности и владельцы инвестиционных квартир будут стараться сдать их в аренду. Кроме того, если ситуация в экономике будет оставаться напряженной, спрос сократится. Он уже и сегодня меньше объема предложения квартир в аренду».
Несмотря на это, заметим, что арендодатели неохотно идут на уступки, не желая снижать арендные ставки, так как многие ожидают сокращения собственных доходов и уже ощутили повышение цен на рынке потребительских товаров. В то же время у большинства арендаторов доходы тоже не растут, и они не могут в такой ситуации идти на увеличение своих трат на аренду жилья. Возможно, произойдет отток арендаторов жилья эконом-класса в ближайшее Подмосковье, где аренда более доступная. Тем более арендаторы продолжают проявлять интерес к городам ближайшего Подмосковья, таким как Одинцово, Мытищи, Реутов, Химки, Долгопрудный, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха. Стоимость найма в них ниже, за счет чего можно снять более качественное жилье дешевле, чем в Москве.
|
