gototopgototop

                                       

                                    

Компания

мы помогаем жить,там где вам хочется

  investorrealty@mail.ru
понедельник - пятн.: с 9 до 21 часов
суббота, воскресение: с 10-18 часов
+7 (499) 755-50-50

Тип сделки

   

В 30-километровой зоне от МКАД можно купить жилье в новостройке за 1,5 миллиона рублей

В городах ближнего Подмосковья можно купить квартиру в новостройке по цене, гораздо меньшей, чем внутри МКАД. Средняя стоимость квадратного метра самая низкая в Балашихе – 73 тыс. рублей. Второе место – у Люберец (84,8 тыс. руб./кв. метр). Третье занимают Мытищи – 88,5 тыс. руб./кв. метр. Дальше следуют Красногорск (91,7 тыс. руб./кв. м), Реутов (93 тыс. руб./кв. м), Химки (94,7 тыс. руб./кв. м) и Котельники (109,7 тыс. руб./кв. м). По минимальному бюджету покупки лидирует по-прежнему Балашиха: самое дешевое жилье (17-метровые апартаменты) стоят здесь 1,5 млн рублей. В остальных городах ближнего Подмосковья примерно такой же уровень цен. К примеру, за 2 млн рублей в Люберцах можно стать обладателем квартиры-студии (20,2 кв. м). В Химках минимальная стоимость жилья начинается с 2,18 млн рублей (квартира на 35,2 кв. м). Студия на 27,2 «квадратов» в Мытищах предлагается за 2,52 млн рублей. А в Котельниках минимальный бюджет – это 3,2 млн рублей (26,7 кв. м).

На граничащих с Москвой территориях находится наибольшее число подмосковных новостроек (77%). Причем цены в этих городах, которые уже не считаются столичными, резко отличаются от соседствующих с ними московских районов. Например, «квадрат» в подмосковном Реутове на 67% ниже московского Новокосино. А квартиры в столичном Лосиноостровском районе раза в два дороже, чем в соседних Мытищах.

Динамика цен и объема предложения вторичных квартир в Подмосковье и Москве

Если еще 2-3 года назад жители Москвы и Подмосковья старались вложить деньги в покупку недвижимости, сейчас же многие боятся рисковать своими финансами и воздерживаются от приобретения квартир. Проблема заключается как в экономической ситуации в стране, так и в нестабильности рубля. Чтобы понять, что ожидает рынок вторичной недвижимости в ближайшем будущем, следует изучить динамику цен и объем предложения.

Как заявляют эксперты, сейчас вторичка не особо пользуется спросом. Рынок недвижимости вообще сам по себе, хоть и держится наплаву, но находится в состоянии практически полного застоя.

Анализ рынка вторичной недвижимости

В марте текущего года объем предложения снизился почти на один процент. В феврале данный показатель достиг -3, 7 %. А вот в январе 2016 года был резкий скачек — плюс пять процентов по сравнению к предыдущему месяцу. Что касается спроса, в марте, точнее во второй половине, он продемонстрировал снижение и упал на целых 5, 5 %. До этого спрос рос и, к примеру, в феврале покупать квартиры на рынке вторичной недвижимости стали чаще по сравнению с январем (стали на 19 процентов).

Что касается стоимости, то с марта также началось падение цен. Так, в октябре прошлого года один квадратный метр в среднем стоил около 208 тысяч рублей, в ноябре — 200 тысяч, декабре — 199 тысяч, в январе — 197 тысяч, в феврале — 203 тысячи (стоимость выросла по сравнению с предыдущим месяцем почти на три процента), в марте — 201 тысячу. В расчет не берется элитная недвижимость.

Если говорить о ценах в долларах, то это 3200 в октябре, 3000 в ноябре, 2900 в декабре, 2500 в январе, 2600 в феврале и 2900 в марте. Таким образом, если в национальной валюте стоимость квадратных метров на рынке вторичной недвижимости снижается (последний показатель — 0, 6 %), то в долларах, из-за падения рубля, растет (10 %).

Почему же вначале года возник такой бум и в Москве, Подмосковье резко начали покупать квартиры, которые сразу же подорожали? Все дело в слухах и опасениях касательно отмены льготного ипотечного кредитования. Как только стало ясно, что в марте эта программа будет продлена еще на год, потенциальные покупатели перестали торопиться.

Вторая причина повышенного интереса — падение рубля. Как только он перешагнул исторический минимум, те, у кого были рублевые накопления, ринулись вкладывать деньги в недвижимость, чтобы не потерять все и сразу. Не растерялись и владельцы валютных депозитов, которым стало выгодно менять доллары на рубли и покупать квартиры. Скажем, те, кто при курсе в 40 рублей мог претендовать на среднюю однушку, после падения нашего рубля до 80 смогли купить довольно неплохую двушку.

Все вышеперечисленные причины сильно повлияли в январе-феврале на спрос, предложение и цены на вторичную недвижимость. Но как только валютный курс более-менее стабилизировался, проект льготной ипотеки продлили еще на один год, все вновь вернулось на свои места, как до нового года.

Торопиться некуда и покупателям, впереди — майские праздники, время отпусков и дачного отдыха. В теплое время года обычно совершается меньше сделок. Как утверждают специалисты, этот год не станет исключением. Уже сейчас средняя цена за квадратный метр в Подмосковье постепенно падает вниз. Поэтому, исходя из тенденции предыдущих лет, ожидать чего-то нового не стоит.

Что ждет рынок вторичной недвижимости

Резкое падение рубля привело к тому, что жители России попросту перестали брать ипотечные кредиты, инфляция также сыграла свою роль в падении интереса к недвижимости. Те, кто ранее рассчитывал приобрести хотя бы однушку на окраине Москвы или в Подмосковье, стараются переждать кризис или вообще больше не могут позволить себе жилье.

На сегодняшний день спрос все же есть, хоть и незначительный, его поддерживают те, кто в свое время накопил денег и хочет вложить свои сбережения в что-то стоящее. Появилось много желающих избавиться от дорогого жилья в пользу более дешевого, в результате чего цены падают.

В столице, в МО, Питере, ЛО и других крупных городах после окончания дачного сезона все же ожидается повышение стоимости на 3-4 процента, но учитывая инфляцию, такое подорожание можно назвать незначительным.

Почему не стоит ожидать обвала? В Москву продолжают прибывать люди в поисках лучшей жизни, поэтому спрос сохраняется, а цены растут. Два года назад в первом квартале стоимость квадратного метра была около 4950 долларов, в прошлом году — 5050, в текущем — около 5500. Таким образом, если сравнивать с предыдущими годами, стоимость недвижимости все же выросла на 15-20 %.

«Следует отметить, что разница между ценовым ожиданием покупателей и продавцов порой достигает 25 процентов – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. – Владельцам квартир приходится идти на уступки, чтобы продать квартиру в Подмосковье. В противном случае выставленный на продажу объект может висеть в «списках» предлагаемой недвижимости не один месяц. Собственники при этом стараются не отступать, если им торопиться некуда».

В «старой» Москве квартиры продаются с большой скидкой, почти 80 % объектов вторичной недвижимости было продано с дисконтом более девяти процентов. Здесь один квадратный метр стоит около 170 тысяч рублей. То же самое происходит и в самом Подмосковье. Но если в январе-феврале продавцы охотно шли на уступки, то сейчас они готовы снизить цену максимум на 3 процента. Ожидать скидку можно при покупке неликвида или очень дорогой недвижимости.

Владельцы собственного жилья не торопятся избавляться от недвижимости и ожидают того времени, когда ситуация в стране станет более стабильной. Зачем продавать то, что приносит прибыль, если вдруг завтра экономика рухнет и вырученные сегодня деньги вообще ничего стоить не будут.

Аналитики заявляют, что падение спроса на вторичную недвижимость и цен — это временно. В скором будущем все станет на круги своя. Ведь экономика нашей страны находится не в столь плачевном состоянии, чтобы пришлось делать скидки на квадратные метры от 10 и выше процентов.

Что влияет на спрос и ценообразование

В большинстве случаев спрос обеспечивается платежеспособностью населения. Как только начался кризис, многим «урезали» заработные платы, доходы жителей Москвы (да и всей России) резко сократились. Ипотечное кредитование замерло, люди не спешат связываться с банками, даже несмотря на льготную программу.

Некоторые пессимисты утверждают, что в 2016-17-х годах произойдет обвал рынка. Специалисты прогнозируют, что в текущем году доходы жителей России еще сократятся на 3-4 процента, поэтому насобирать на квартиру будет гораздо сложнее. В добавок к этому банки ужесточили требования к заемщикам. В текущем году ожидается снижение спроса на кредитование чуть ли ни в два раза.

Для многих покупка жилья — прекрасный способ сохранения капитала. Как только все уже вложили свои финансы, рынок недвижимости встал. Но вероятность полного краха в этой сфере равна нулю.

Что ждет Москву и МО? Многое зависит от настроения потребителей. Сегодня условно можно разделить потенциальных покупателей на тех, кто сначала продает жилье, чтобы приобрести новое, тех, у кого есть финансы, но они готовы подождать с покупкой. Еще одна категория — владельцы валютных вкладов, которые ждут подходящего момента.

Есть еще одна причина, почему рынок вторичной недвижимости переживает не лучшие времена. Речь идет о программе льготной ипотеки и низких ценах на первичку. Некоторым легче внести первый взнос и выплачивать частями до окончания строительства, заплатив при этом 4 миллиона рублей, чем покупать аналогичную квартиру за восемь миллионов.

Ипотека или аренда - что выгоднее?

Ипотека или аренда - что выгоднее?

Купить квартиру – цель каждого среднестатистического россиянина, у которого еще нет жилья. И если зарплата не позволяет накопить нужную сумму, многие стремятся взять ипотеку на 5, 10, а то и 15-20 лет. Но действительно ли это выгоднее аренды?

В России наступил кризис и многие задумались, что лучше – взять ипотеку или снимать квартиру. С одной стороны, спустя некоторое время, когда долг банку будет погашен, вы станете владельцем собственной недвижимости. С другой же, арендуя квартиру, вы, в случае потери постоянного источника дохода, сможете найти вариант подешевле, вернуться к родственникам или договориться с хозяином об отсрочке. Никаких штрафов и пени.

В первом полугодии прошедшего года в России было выдано более 468 миллиардов рублей ипотечных займов. А это почти в два раза меньше, чем в первые два квартала 2014 года. Все дело в том, что банки начали повышать ставки, цены на продукты и вещи расти, а зарплаты урезаться. Некоторые и вовсе потеряли основной источник дохода или боятся ситуации, когда попросту не будет денег платить ипотеку.

Но в нашей стране все равно существует мнение, что в любой ситуации финансы лучше вкладывать именно в недвижимость. Более 40 % населения России считает, что это лучший вариант для инвестиций.

На практике дело обстоит иначе, арендовать однокомнатную квартиру с точки зрения экономии гораздо выгоднее, чем приобретать ее в ипотеку. К примеру, если взять однушку за 5 миллионов рублей на 10 лет при процентной ставке от 13 % в рублях, сделать первый взнос в 735 тысяч, сумма переплаты составит 3 364 848 рублей без учета комиссии. В итоге вы заплатите 8 364 848 рублей. Ежемесячный платеж – 63 457 рублей. К моменту, когда ипотека будет полностью выплачена, квартира подорожает и будет стоить максимум 5,5-6 млн. С другой стороны, вы можете снимать квартиру за 25 тысяч (найти можно в пригороде и за 20), первоначальный взнос положить под проценты на депозит (в среднем 10 %), каждый месяц пополнять счет на 30 тысяч, то на конец срока сумма вырастит до 6,9 млн. Т.е. через 10 лет вы уже сможете рассчитывать даже на двушку.

А учитывая, что ипотечные ставки будут расти (да и сейчас сложно найти что-то ниже 13 %), лучше и вовсе не рисковать. Ситуация изменится, если аренда жилья увеличится или стоимость квартир либо резко упадет, либо значительно подпрыгнет. Да и вносить ежемесячно 63 тысячи может не каждый. Если же вкладывать по 15 тысяч ежемесячно на депозит, то на конец срока сумма «добежит» до 5,1 млн. Но такая разница не сильно будет бить по карману.

При этом обратите внимание на то, что расчет платежей по ипотеке и переплата рассчитывались без дополнительных комиссий и взносов. В реальности вместо 13 % вы будете платить 14,5-15 % годовых.

Что касается съема, здесь все не так однозначно. Если учитывать, что в последнее время в Москве квартиры значительно подешевели в аренде, сейчас, конечно же, снимать выгодно. Если же квартиры резко подорожают, а вы приобрели ее в ипотеку, скажем, за 5 млн, то для получения выгоды они должны «дорасти» до 7 миллионов.

Но следует учитывать и так называемые нематериальные выгоды, когда, купив квартиру в Москве, человек получает московскую прописку и все сопутствующие «бонусы», в т.ч., и возможность пользоваться городской инфраструктурой (речь идет о больницах, школах, садиках и т.д.). Что касается аренды, при смене работы вы получаете возможность снять квартиру поближе.

Почему ипотека лучше аренды

Самый распространенный аргумент, который часто используют те, кто предпочитает ипотеку аренде – не нужно отдавать деньги «чужому дяде». Сесть и посчитать, что на самом деле более выгодно, решают только единицы. По факту никаких материальных выгод здесь нет, но чисто психологически некоторым легче отдать энную сумму банку, а не владельцу жилья.

Но арендная ставка может расти, а ежемесячный платеж по ипотеке фиксирован. Не всегда арендодатели поступают честно и год, согласно договору, не поднимают цены. В результате хозяин может через каждые два-три месяца повышать оплату. И если постоянно переезжать, придется тратиться на агентов (к сожалению, самостоятельно найти квартиру сейчас практически нереально), перевозку вещей и т.д. Если квартиры резко подорожают (маловероятно, но может произойти), арендная ставка может сравниться с ежемесячным платежом. Плюс, кто-то может жить и в простой однушке за 25-30 тысяч, другие снимают квартиры с еврорементом за 40-50. Во втором случае выгода полностью отсутствует.

Если не брать в рассмотрение финансовую сторону, у ипотеки есть множество преимуществ. Пусть вы выкупите полностью квартиру только через 10 лет, жить в ней и обустраивать быт уже можно сейчас. «Взяв недвижимость в ипотеку, человек может сразу делать там ремонт, покупать мебель, технику, заводить семью, детей, домашних животных. Арендуя квартиру, все правила четко прописываются в договоре. А найти арендодателей, которые не против собак и кошек, довольно сложно. Либо объект будет в таком плачевном состоянии, что жить там просто невозможно», – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Также невозможно предсказать, как поведет себя хозяин в той или иной ситуации. Даже если заключен договор, он может попросить квартиросъемщиков съехать раньше указанного срока. Но и в том случае, если владелец попадется честный, никто не знает, какие у него будут планы на недвижимость через год. И придется снова тратиться на переезд.

Еще один момент, говорящий о пользе ипотеке – невозможность накопить нужную сумму для приобретения недвижимости. В теории ее насобирать просто, на практике сложно себя контролировать и класть ежемесячно те же 15-20 тысяч на счет. Также невозможно предсказать, какой будет уровень инфляции через 10 лет, как подорожают или подешевеют квартиры.

Почему аренда лучше ипотеки

Снимать квартиру выгодно тем людям, которые часто путешествуют, меняют работу, место проживания, а также не уверенны в завтрашнем дне. «В отличие от европейцев и американцев, россияне стремятся покупать квартиры, а не снимать их до старости. Хотя арендная недвижимость на самом деле дает широкие возможности, так как человек или семья не привязана к конкретному месту. Но у нас немного другой менталитет», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Что касается западноевропейских стран, то там более 50 % жилья снимается. И люди с легкостью могут сменить работу, переехать в другой город, не думая о том, что делать с недвижимостью дальше. Арендатор без проблем находит новую квартиру, описав необходимые критерии для поиска риелтору.

В пользу аренды говорит и то, что не все хотят влезать в долги. Быть должным банку – удовольствие не из самых приятных. Даже если ты стоишь твердо на ногах, может случиться такая ситуация, когда денег на очередной платеж катастрофически не хватает. И если арендаторы готовы подождать лишнюю неделю, то в банке будут начисляться проценты и штрафы. Выплачивать ипотеку придется долго и рассчитывать на новые серьезные покупки, пока не будет погашен кредит, нельзя.

Финансовая сторона вопроса вообще играет большую роль. Как было указано выше, ежемесячный платеж не каждому будет по карману. Арендуя жилья, можно небольшую часть заработной платы откладывать на депозит, через те же 10 лет будет внушительная сумма на счету.

Если берется ипотека на вторичку, вы уже живете в этой квартире. Да, придется ограничивать себя во многом, в том числе нельзя будет делать перепланировку. На ближайшие 10 лет это не только ваша квартира, но и банка. Хуже дело обстоит, если приобретается недвижимость в новостройке. Не факт, что объект будет сдан к указанному в договоре сроку, что стройку не заморозят или девелопер не объявит себя банкротом. В таком случае вы одновременно и снимаете, и платите ипотеку, и переживаете за судьбу своей квартиры. Покупатель получает голые стены, поэтому нужно выделить еще денег и на мебель, ремонт.

Европа и Америка: как живут люди заграницей

Меньше всего людей покупает жилье в Швейцарии, в собственности лишь 35 % недвижимости. Далее идет Германия, Франция, Нидерланды, Австрия и Швеция. И дело не только в любви к путешествиям. Люди там изначально более практичны и первым делом рассчитывают, что будет выгоднее. В итоге получается, что в большинстве случаев, исходя из соотношения стоимости квартир к средней годовой заработной плате, арендовать гораздо дешевле, чем покупать.

К примеру, в Соединенных Штатах понадобится две-три средних годовых заработных платы. В Британии в два раза больше, в Германии – в три (то есть придется копить, отказывая себе во всем, пять лет). В той же Швейцарии придется работать 10 лет, сидя на хлебе и воде. И это при условии, что средняя заработная плата квалифицированного швейцарца – 3 тысячи евро, аренда пятикомнатной квартиры – 900 евро, а стоимость квартиры – от 300 тысяч евро.

А вот однокомнатные квартиры (иногда и двушки) европейцы вообще не любят приобретать. И если раньше их покупали, чтобы сдавать потом в аренду, сейчас это дело совсем не прибыльное. Их невозможно ни сдать, ни перепродать. Предпочтение отдаются комфортным апартаментам, которые сдаются за те же деньги. Предложение превысило спрос. В общем, европейцы (да и американцы) считают, что, если покупка хорошей квартиры им не по карману, лучше ее снять, чем брать кредит или покупать недвижимость меньшей площади. Там не принято ютиться вчетвером в однушке, зато своей.

Следующая причина, почему европейцы не покупают квартиры – их любовь к путешествиям. Заработав деньги и выйдя на пенсию, они начинают ездить по теплым странам и оседают уже там.

Плюс, там закон аренды продуман до мелочей. К примеру, если снимает квартиру беременная девушка или группа студентов, их нельзя выселять. Нельзя поднимать цену на аренду, владельцы недвижимости обязаны проводить ремонтные работы, менять оборудование и т.д. Также в законе говорится о том, что арендатор не имеет право выселить жильцов, если не предупредил их об этом заранее. Зависит от сроков сдачи: если на пять лет, то за месяц, если пять-восемь – за полгода, если на восемь и более – за девять месяцев.

Разорвать договор можно, если владелец сам нуждается в жилье (или его родственники), квартиросъемщик не платит за квартиру, необходимо провести реконструкцию дома. Но даже здесь жилец может подать в суд и выиграть дело. С этим у них все строго.

Тем, кто не имеет возможность снимать, государство либо предоставляет социальное жилье, либо оплачивает квартиру. Да, проживать придется в не слишком-то удобных и комфортных условиях, но крыша над головой – это лучше, чем звездное небо и твердый асфальт.

Что касается пенсионеров, они предпочитают дома престарелых, нежели своих родственников. Если есть возможность, они переезжают в элитные, где стоимость в месяц составляет порядка шести тысяч долларов. Некоторые даже продают свою недвижимость для этого. Если же нет таких денег, есть социальные заведения, где также можно встретить старость.

У нас же представить пенсионера, который бы смог продать квартиру, чтобы уйти в дом престарелых, сложно. Еще сложнее найти того, кто с легкостью заплатит за аренду даже однокомнатной квартиры (минимум 20-30 тысяч в Москве). У нас стыдно не иметь своего жилья, но на наличие нескольких кредитов в банке смотрят нормально.

Да и следует понимать, что в России с каждым годом стоимость аренды только повышается. В Европе, к примеру, в некоторых странах квартиры только дешевеют. Неуверенность в завтрашнем дне заставляет наших граждан вкладывать все деньги и силы в покупку недвижимости, ведь, в крайнем случае, квартира достанется детям и те смогут нормально пожить. У нас принято думать не о себе, а о других.

На территориях столицы будет реализовано 10 крупных инвестиционных проектов

Пресс-служба Стройкомплекса Москвы сообщает, что в рамках программы по реорганизации промзон столицы намечено реализовать 10 пилотных инвестиционных проектов на территории около 4,3 гектара, пишет Дом.Лента.ру. В сообщении озвучены названия этих масштабных проектов: «Территория ЗиЛ», «Южный порт», «Тушинский аэродром», «Алтуфьевское шоссе», «Огородный проезд», «Силикатные улицы», «Магистральные улицы», «Грайвороново», «Павелецкая» и «Северянин». План реорганизации предполагает создание на месте бывших промзон городских кварталов с коммерческой и жилой застройкой, транспортной и социальной инфраструктурой. Примерно 50% от общего объема недвижимости, которая появится в ходе реорганизации промышленных территорий, займет социальная инфраструктура и жилая застройка, вторая половина будет занята объектами с новыми рабочими местами. В материалах стройкомплекса столицы отмечается, что на промышленные зоны приходится 18,8 тысячи га – это примерно равно 17% всей площади Москвы в прежних границах, до присоединения новых территорий. По данным экспертов, до конца 2015 года в столице намечено ввести в строй минимум 8 миллионов «квадратов» различной недвижимости, включая жилые объекты.

Чем землевладельцам грозит массовый кадастровый учет

С 1 июня муниципалитеты могут заказывать работы по уточнению границ земельных участков. Такое право им дают поправки в Земельный кодекс, принятые еще в прошлом году. Предполагается, что таким образом удастся разобраться с землей, которая поставлена на кадастровый учет без точных границ ("дачная амнистия" это позволяла) или вообще не поставлена.

Комплексные кадастровые работы затронут в том числе садовые и дачные товарищества.

У новшества есть весомый плюс - для граждан заказанное муниципалитетом межевание будет бесплатным. До сих пор собственники земли, включая садоводов-дачников, уточняли границы участков и решали межевые споры с соседями исключительно за свой счет.

Если установленная в ходе "муниципального" межевания граница покажется вам неправильной, можно обратиться в согласительную комиссию - они будут создаваться для решения спорных вопросов. По доброму согласию спор решить не удается - новую границу в течение 15 лет можно оспорить через суд.

По закону муниципалитеты обязаны широко освещать начало кадастровых работ в СМИ, на своих официальных сайтах и даже на информационных щитах, расположенных на территориях, попадающих под работы. Но начнутся ли они вовремя - вопрос: комплексные кадастровые работы будут проводиться за счет муниципалитетов и частично федерального бюджета, отмечает "Российская газета".

Границы участков можно застолбить по интернету

"РГ" также сообщает, что с 1 июня граждане и бизнес, желающие приобрести землю, внести уточнения в описание границ своих участков, согласовать их предоставление, вправе направлять в муниципалитеты заявление по интернету и по почте - без личного присутствия.

Эта новая норма, упрощающая взаимодействие нынешних и потенциальных землевладельцев с госорганами, тоже отражена в поправках в Земельный кодекс.

Чем землевладельцам грозит массовый кадастровый учет

Те землевладельцы, кто не поспешил с оформлением, пока не пострадали: не только размер их участков не меняется, но еще и налоги они не платят, пишет журнал "Коммерсант-Деньги". И не будут платить, пока власти не найдут средства на комплексные кадастровые работы.

Какой объем финансирования требуется для проведения комплексных кадастровых работ, ответить никто не может. Однако, проанализировав информацию с сайта госзакупок, "Деньги" выяснили, что кадастровые работы стоят не так дорого, как это пытаются доказать чиновники.

По данным сайта госзакупок, Министерство имущественных отношений Московской области регулярно выступает заказчиком кадастровых работ. Стоимость многих контрактов на кадастровые работы начинается с 120-150 тыс. руб., например, за участок в 40 га. В электронных аукционах участвует до десяти компаний, в результате начальная стоимость контракта порой снижается кратно. По итогам одного из недавних заказов Минимущества на проведение кадастровых работ начальная стоимость контракта - 1,78 млн руб. - была снижена в результате торгов до 178 тыс. руб.

 

Как московская элитная недвижимость преодолевает кризис

 

Из-за кризиса больше всего пострадал элитная недвижимость. Резкий скачок вверх курсов иностранных валют заставили покупателей подождать с покупкой жилья. Однако многие компании пошли клиентам навстречу, установив собственный курс. О том, как пережил курсовой кризис рынок элитной недвижимости, на что пошли клиенты, что удержать клиента, а также как обстоят дела сейчас в элитном сегменте, насколько активны клиенты, рассказали эксперты.

Большой спрос на элитную недвижимость наблюдался в начале и конце 2014 года. Как известно, высокой покупательской активности способствовала неустойчивая экономическая ситуация и колебания курсов валют. Люди, можно сказать, что массово начали вкладывать все свои средства в недвижимость, посчитав ее одним из наиболее надежных активов.

Некоторые продавцы из-за волатильности курса рубля перешли к номинированию недвижимости в национальной валюте, а некоторые, кто по-прежнему продолжал продавать в долларах, при предметном интересе к конкретной квартире готовы были предоставлять скидки более 15%.

Смена трендов

По итогам прошлого года в число наиболее успешных проектов оказались ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Литератор», ЖК Barkli Residence и ЖК «Долина Сетунь». По словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», цены во всех этих комплексах изначально были установлены либо в рублях, либо были переведены в национальную валюту в 2014 году. «И это стало одним из факторов их успеха, - считает он. - Таким образом и продавцы, и покупатели старались сократить до минимума риски, связанные с колебанием курса рубля».

Стоит отметить, что в прошлом году на рынок вышел еще один элитный комплекс – ЖК Capital House в ЗАО в районе Очаково-Матвеевское. Помимо этого, в 2014 году также велась активная застройка Якиманки. «Если в конце 2013 - начале 2014 года девелоперы элитной недвижимости старались выводить на рынок проекты в уже продвинутой стадии строительства с целью снять максимальную маржу, то во второй половине 2014 года такого не было, - рассказывает Илья Менжунов. - Из-за экономической ситуации вновь стали превалировать объекты на начальном этапе строительства. Это было связано прежде всего из-за необходимости получения финансирования от реализации на протяжении всей стройки и снижении кредитной нагрузки, а также из-за ажиотажной покупательской активности многие девелоперы поспешили открыть продажи к концу года, пока был спрос. Однако теперь покупатели торгуются независимо от сроков сдачи объекта, следовательно, девелоперам нет смысла выводить объект в реализацию на завершающем этапе. Есть вероятность, что в ближайшие годы все больше новых объектов в элитном сегменты будет выводиться на начальных стадиях строительства».

Что касается спроса в 2014 году, Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли» уверяет, что в целом для рынка жилья стал ажиотажным – особенно в четвертом квартале ушедшего года и сегмент новостроек премиум-класса не стал исключением. «Например, по итогам четвертого квартала 2014 года наша корпорация реализовала более чем в 2 раза больше квартир в ЖК Barkli Residence, чем за аналогичный период 2013 года, - рассказывает она. - Декабрь 2014 года оказался более насыщенным для нас: мы заключили на 46% больше сделок, чем в декабре 2013 года. Еще одной тенденцией прошлого года стал перевод прайс-листов, даже в традиционно долларовом сегменте de-luxe, в рублевый вариант. При этом чаще всего использовался не текущий курс, превысивший 60 рублей, а значения от 37 до 45 рублей, чтобы не уходить далеко от реалий рынка».

«Главная примета прошлого года – явная смена трендов, - в свою очередь, вспоминает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Всплеск активности в первом полугодии, когда на рынке наблюдался рост числа сделок даже в самых дорогих бюджетах (пентхаусы и аналогичные по суммам лоты в рамках ЖК), уже во втором полугодии сменился затишьем, которое завершилось под конец года совокупным снижением спроса по сравнению с первым кварталом более чем на 25%».

Что нынче

Если говорить о том, что теперь творится на рынке элитной недвижимости, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в целом, спрос на недвижимость упал с начала года, однако интерес к элитному сегменту по-прежнему высокий. «Сейчас клиенты активны, так как в период нестабильной экономической ситуации многие девелоперы идут навстречу покупателям и предоставляют более длительные рассрочки или более существенный дисконт, особенно при долларовом прайсе, - говорит он. - Уже стандартная практика на рынке, когда рублевые цены за квадратный метр снижаются на 7-10%, причем не в виде скидок, а напрямую. Общая тенденция такова: многие девелоперы перешли на фиксацию цен в рублях, что автоматически «проредило» список возможных покупателей в связи с существенным увеличением стоимости недвижимости и отсутствием привязки цен к валютному курсу».

«С начала года отмечен рост активности покупателей, - утверждает Оксана Ермишина, генеральный директор SOHO Estate. - Безусловно, основной акцент интереса приходится на бизнес-сегмент рынка, но также есть спрос и на дорогие люксовые объекты. Кроме того, отмечена как активность уже существующих игроков рынка, так и появление новых, которые либо уже вывели новые проекты, либо планируют в ближайшей перспективе».

Екатерина Фонарева отмечает, что на данный момент динамика по звонкам и сделкам как на первичном, так и на вторичном рынке элитной недвижимости значительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года. «Ситуацию на рынке элитного жилья можно охарактеризовать, как стабильную, - утверждает она. - При этом если сравнивать премиум и de-luxe, то первый более динамичен сейчас по сделкам и изменению цен. Наибольшим спросом пользуются рублевые проекты без привязки к изменчивому курсу. Цены по строящимся объектам, востребованным на рынке, продолжают расти: за первый квартал рост по отдельным проектам составил от 5% до 15%. Однако стоит отметить, что снизился средний бюджет покупки: если в 2014 году он составлял $4,4 млн, то сейчас он достигает только $2,6 млн».

«Запросы состоятельных покупателей стали более скромными, основной объем сделок приходится на объекты площадью до 150 кв. м, а средний бюджет покупки не превышает 3 млн долларов, - отмечает Ирина Доброхотова. - При этом торг сегодня вполне уместен, хотя на серьезный дисконт идут, в основном, продавцы морально устаревшей «элитки» или те, кому нужно срочно продать».

В свою очередь, Илья Менжунов добавляет, что за период январь-февраль 2015 года московская элитная недвижимость достигла сразу двух пиковых значений – самой низкой долларовой цены и самой высокой рублевой, при этом оба пика были зафиксированы одновременно. «Коррекция цен вниз на рынке элитной недвижимости маловероятна: рублевые цены, скорее всего, будут продолжать расти, поскольку девелоперы высокобюджетного жилья очень часто привлекают для реализации проекта иностранных подрядчиков, осуществляя расчеты с ними в валюте (например, архитектурные бюро), - полагает он. - Кроме того, в проектах элитного и бизнес-класса существенно подорожали строительные и отделочные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта. Поэтому пока налицо – все предпосылки только к удорожанию квадратного метра».

Самые бюджетные и дорогостоящие

Не секрет, что элитность жилья определяется его местоположением, качеством строительства, качеством отделки входных групп, наличием придомовой территории, наличием внутренней инфраструктуры, окружением, функциональной частью и видовыми характеристиками отдельно взятых квартир. В Москве самое дорогое жилье уже традиционно находится в таких районах, как Остоженка, Патриаршие пруды, на улице Косыгина. Как правило это квартиры, расположенные в домах высокого уровня (таких, например, как Гранатный пер., д.6, Гранатный, пер., д.8, М.Никитская ул.,д.15, Virgin House) на высоких этажах, с хорошими видовыми характеристиками, высокими потолками, удобным функционалом, площадью от 180 кв.м., приятным бонусов будет являться наличие террасы. Самое дешевое элитное жилье - это, безусловно, квартиры, расположенные в домах бизнес-класса, характеристики которых уступают по всем параметрам, таким как архитектурный облик, виды, функциональная часть, транспортная доступность.

По данным компании «Метриум Групп», в Москве самые бюджетные предложения на первичном рынке элитного сегмента – это квартиры в жилых комплексах Royal House on Yauza (25,3 млн руб. за 73 кв.м), «Садовые кварталы» (27,9 млн руб. за 57,4 кв.м), «Долина Сетунь» (30,2 млн за 59,2 кв.м) и Barkli Residence (30,4 млн руб. за 43,7 кв.м).

Наиболее дорогостоящее жилье на первичном рынке сегодня можно приобрести в Клубной резиденции «Чистые пруды» ($15,3 млн за 743,5 кв.м), ЖК Knightsbridge Private Park (таунхаус, $17,6 млн за 678 кв.м), ЖК «Пречистинка, 13» (пентхаус, $45 млн за 1000 кв.м).

На вторичном элитном рынке самое дешевое предложение - это однокомнатная квартира в доме 31/29 на Поварской улице ($600 тыс. за кв.м), а самое дорогое – дом на Знаменке, 13 ($132 млн за 989 кв.м).

«Если говорить о рынке новостроек, то самое дорогое жилье, как правило, представлено на верхних этажах в клубных домах de-luxe класса в центральных престижных районах столицы, - говорит Екатерина Фонарева. - Это, как правило, пентхаусы площадью более 200-300 кв. м. Наиболее бюджетные предложения встречаются в крупных комплексах премиум-класса, где представлены небольшие по площади квартиры. Например, самое дорогое предложение нашей Корпорации эксклюзивный пентхаус с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя в ЖК Barkli Virgin House de-luxe класса. Общая площадь пентхауса с учетом террас и эксплуатируемой кровли составляет 620 кв. м. Стоимость – $17 млн. Наиболее бюджетное предложение – в ЖК премиум-класса Barkli Residence (первая линия от центра-Донской район) однокомнатная квартира площадью 43,7 кв. м на 10 этаже по цене 30,2 млн. руб. (с отделкой)».

Придется уступать

Элитное жилье преимущественно приобретается для собственного проживания, процент инвестиционных сделок в данном сегменте по сравнению со всеми остальными секторами рынка, по словам Ирины Доброхотовой, самый низкий, и не превышает 10% от общего объема.

Оксана Ермишина отмечает, что жилье бизнес-класса чаще всего приобретают для инвестиций, поскольку застройщики этого сегмента периодически объявляют об акциях, скидках, особых условиях, делая ставку на объем продаж. «На старте продаж здесь можно приобрести жилье на достаточно выгодных условиях, продав его на финале строительства со значительной выгодой, - говорит она. - С жильем сегмента De Luxe ситуация обстоит немного иначе, поскольку многие застройщики уже на старте продаж устанавливают далеко не инвестиционные условия, позиционируя свой проект, как объект не для инвестиций, а для собственного проживания».

Подводя итоги, стоит отметить, что выжидательная позиция, которую заняли участники рынка элитной недвижимости еще в конце прошлого года, сохраняется и в нынешнем году. В связи с этим, сегодня на вторичном рынке элитной недвижимости все больше продавцов урезают свои аппетиты. Поэтому по сравнению с прошлым годом, все меньше встречается переоцененных объектов. Наоборот сегодня можно все увидеть предложения со скидками 10-15%. Помимо этого, некоторые собственники даже допускают возможность дополнительного торга, так как в условиях ухудшения покупательской способности сроки экспозиции объектов могут затянуться на годы, учитывая тот факт, что в элитном сегменте покупки с большими бюджетами. Однако, несмотря на это, есть вероятность, что уже во втором и третьем кварталах текущего года продавцам вторичного жилья, придерживающихся цен в долларах и евро, придется еще больше уступать клиентам, предоставив им скидку от 20% до 40%. Тем более сегодня элитную недвижимость приобретают в основном для себя. Многие понимают, что как раз сейчас это выгоднее всего, так как и девелоперы, и собственники вторички более сговорчивы, а значит есть шанс совершить выгодную сделку.

Кроме того, на сегодняшний день все больше россиян по разным причинам отказываются от зарубежных активов в пользу российских. Одни в связи с удорожанием эксплуатационных платежей (платить необходимо в валюте, которая обходится сегодня всем нам в два раза дороже), другие – в связи с запретом владения иностранными активами недвижимости либо вообще с запретом выезда за границу. Соответственно, за счет этого пополняется и спрос на элитке.

Автор: Сугра Гаджиева

Отзывы

  • Городничук Андрей написал:
    Купил квартиру в новостройке через копанию Инвестор недвижимости, не хватало денег, оформили ипотеку через СМП Банк с минимальным процентом. Остался доволен. Быстро и качественно. Спасибо специалистам данного агентства!
  • Евгений написал:
    Продал коттедж в Пирогово через агентство Инвестор недвижимости.Сделка прошла удачно,хотя покупатель и затянул немного из за того,что брал ипотеку в сбербанке. Комиссионные приемлемые.Благодарен им за работу.
  • Сергей Кайдаш написал:
    Искал коммерческую недвижимость,а точнее автосервис и автостоянку.Оперативно нашли и без комисии.Спасибо агентству.

Поиск по №

Подбор объекта

Мин.комнат/санузел
Диапазон цен
-