Реально ли снизить ставку по ипотечному кредиту
При получении ипотечного кредита бывают разные ситуации. Например, кому-то менеджер может посчитать с минимальной ставкой, а потом ближе к сделке выясняется, что ставка выше по некоторым причинам, или же бывают ситуации, когда сегодня ставка по кредиту 14%, а потом появляются новые ипотечные программы, в которых она ниже. Итак, как же снизить ставку уже имеющегося ипотечного кредита и реально ли это, ответили эксперты рынка недвижимости.
Рефинансирование ипотечного кредита - это его погашение в одном банке и заключение нового кредитного договора на новых более выгодных условиях в другом банке. Реструктуризация же – это изменение условий существующего кредита.
Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер» отмечает, что нужно различать рефинансирование ипотечного кредита и его реструктуризацию, прежде чем взяться за «дело». «Рефинансируют ипотечные кредиты банки сегодня достаточно охотно, и это понятно, поскольку они таким образом получают новых клиентов, - отмечает он. - А вот реструктуризация это скорее вынужденная мера для банка, к которой они прибегают, чтобы не потерять клиента».
На сегодняшний день ипотечные кредиты рефинансируют все ведущие банки. Среди них Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Райффазенбанк, Уралсиб, Банк Открытие и др.
Стоит отметить, что рефинансируя ипотечный кредит можно изменить два основных параметра ипотечного кредита: процентную ставку и срок. Выгоднее всего, безусловно, снижать ставку. Делать это лучше всего на растущем рынке, когда банки, конкурируя между собой, снижают процентные ставки. Чтобы реструктуризировать кредит заемщику нужно письменно уведомить банк о своем желании, и если банк отказывает ему в реструктуризации, человек может уведомить банк о желании рефинансирования и ухода на обслуживание в другой банк на более выгодных условиях. Если банк и после этого не сможет предложить ничего интересного, можно смело обращаться в другой банк, где на взгляд заемщика условия лучше.
По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», для банков рефинансированный кредит - менее рисковый актив, чем вновь выданный, так как у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита.
Имеет право
Итак, в случае если клиента по действующему ипотечному кредиту не устраивает высокая ставка, ежемесячный платёж или валюта кредита, он имеет право обратиться в банк, выдавший ему ипотечный кредит с заявлением о рассмотрении вопроса о реструктуризации действующего кредита.
Чаще всего бывает так, что банк отказывает клиенту в снижении процентной ставки, при этом, не объясняя причину. А как показывает практика, как правило, банк никогда не объясняет причину отказа. Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» отмечает, что навязывание условий и безосновательный отказ в снижении процентной ставки незаконны. «Решить подобные проблемы помогает обращение к ипотечному брокеру или же в другой банк», - говорит она.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», также утверждает, что если банк отказывает клиенту в снижении процентной ставки, то всегда есть возможность рефинансировать действующий кредит на более выгодных условиях в другом банке. «Для этого ему необходимо обратиться банк, где условия по программе рефинансирования ипотечного кредита его полностью устраивают, заполнить анкету и подготовить пакет документов для рефинансирования по заемщику и объекту недвижимости, в соответствии с требованиями банка», - говорит она.
Желающих нет
Согласовать снижение ставки спустя год добросовестных выплат можно, написав в банке соответствующее заявление и, дождавшись положительного решения, обновить стандартный пакет документов заемщика.
Для рефинансирования же ипотечного кредита заемщику необходимо заново предоставить весь набор документов аналогичный собранному при первом кредитовании: паспорт, трудовую книжку, справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, документ о семейном положении, документы на залоговую недвижимость. По словамАлексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, единственное, что может понадобиться сверх – письмо от первого банка о согласии на рефинансирование, однако этот документ требуют далеко не все банки.
Анна Филатова отмечает, что в связи с ростом ставок, желающих рефинансироваться в последнее время не так много. Получить действительно выгодные условия можно, будучи в курсе текущих акционных предложений от банков. Самостоятельно уследить за ипотечным рынком непросто, помогут разобраться в десятках предложений и акций ипотечные брокеры, которые напрямую получают от банков-партеров информацию об ограниченных спецпредложениях. К примеру, в Петербурге самыми выгодными условиями на сегодня являются рефинансирование ипотечного кредита под 9,5% сроком на 10 лет, а также под 10,5%, но при условии, что 50% стоимости объекта уже оплачены.
Когда есть польза
Рефинансирование начинает приносить реальную пользу, когда разница в процентных ставках составляет более 2-3%, в зависимости от стоимости, суммы кредита и срока, который прошел с момента его выдачи. Это связано с тем, что, во-первых, сама процедура рефинансирования достаточно трудоемкая, что связано с процедурами оформления, регистрации ипотеки, переоформлением страховки на другой банк или сменой страховой компании; во-вторых, дополнительными расходами по такой сделке, связанными с оплатой дополнительных комиссий и сборов (раньше некоторые банки любили включать в кредитные договоры штрафы за досрочное погашение кредита) и, как правило, повышенными процентными ставками на период регистрации нового залога; а в-третьих, у многих банков основная нагрузка по выплате процентов ложится на первые годы выплаты кредита.
Сергей Гребенюк, руководитель группы ипотечного направления NAI Becar в свою очередь рекомендует также учитывать, на какой срок и в какой период клиент будет рефинансироваться: если делать это по прошествии 7-10 месяцев выплаты кредита, тогда рефинансирование может быть и не выгодно, даже если ставка будет ниже на 1,5-2%.
Например, семья приобретает квартиру в строящемся доме за 2,5 млн рублей. При этом застройщик на рынке не очень известный, и аккредитованных в ЖК банков достаточно мало. Поскольку клиентов привлекла цена данной квартиры, ипотеку им пришлось взять также не в очень известном банке под 14,5%. Ежемесячный платёж для них составил почти 26,5 тысяч на срок в 25 лет с первоначальным взносом 15%. После сдачи объекта, семья, ставшая собственником, приобретённой квартиры, может рассчитывать на рефинансирование. Таким образом, процентная ставка снижается до 12,5%, а платёж до 23 тысяч рублей, следовательно, ежемесячная экономия составит 3-3,5 тысяч рублей. В плане переплаты, они выигрывают до 1 млн рублей.
Имеет смысл
Как уже выше говорилось, рефинансирование имеет смысл в том случае, если процентная ставка значительно ниже первоначальной, но при этом также необходимо учитывать на сколько изменится соотношение процентов и основного долга. «Рентабельно проводить рефинансирование тем заёмщикам, которые брали кредит в 2008-2010 годах (в после кризисный период, когда ставки на рынке были весьма высоки), - говорит Сергей Гребенюк. - При рефинансировании можно также увеличить срок кредитования, либо дополнительно вводить собственника квартиры, то есть менять какие-то параметры для получения большей выгоды по условиям кредитования. Если говорить о реструктуризации ипотечного кредита, то на практике с рассмотрением банком ставки в сторону снижения, я сталкивался крайне редко».
При реструктуризации ипотечного кредита, поскольку банк самостоятельно может посмотреть историю выплат заёмщика, то помимо заявления, никаких других документов предоставлять не нужно. Как правило, заявление банк рассматривает в течение одного месяца.
При рефинансировании же ипотечного кредита, как уже выше говорилось, когда программа выбрана, необходимо подготовить полный пакет документов и предоставить в банк для рассмотрения. Проще говоря, процесс одобрения по программе «Рефинансирования» ничем не отличается от процесса одобрения по ипотеке.
Есть ли шанс
«Прежде чем решиться на рефинансирование необходимо внимательно изучить программу того банка в который хотите обратиться, потребуйте от сотрудника банка предоставить полный расчет переплаты по кредиту и всех возможных расходов по сделке», - советует Павел Тимошенко.
Дмитрий Тюрников, руководитель проекта «Новая квартира в СПб», также рекомендует внимательно изучить условия кредитного договора (возможность досрочного погашения, перекредитования, понижения процентной ставки). Ведь в большинстве случаев банки защищают свои интересы, и оспорить их удается немногим. «Лучше всего в подобном случае обратиться к ипотечному специалисту, который имеет постоянный контакт с разными банками по вопросам оформления ипотечных кредитов, он сможет и проверить Ваш договор и дать правильные рекомендации», - говорит он.
Что касается реструктуризации ипотечного кредита, стоит отметить, что очень редко банки добровольно идут на снижение ставки по ипотеке. Зачем банку снижать процентную ставку клиенту, с которым подписан и договор, и график платежей, если можно этого не делать? Поэтому прежде чем взять ипотечный кредит, следует тщательно изучить программы всех банков, а также попросить менеджера посчитать не по минимальной ставке, а по ставке, которая ближе к действительности, учитывая все предоставленные документы в момент подачи заявки на кредит. Дело в том, что многие менеджеры изначально считают по минимальной ставке в том случае, если клиент получает зарплату на счет карты данного банка, а также, если организация, в которой работает клиент, возможно, имеет аккредитацию, благодаря чему ставки могут быть снижены приблизительно на 05,-1%. Если, в случае клиент получает зарплату на счет карты данного банка сразу становится ясно насколько ставка будет ниже, то в случае с тем аккредитована организация или нет, выясняется, чуть ли не в последний момент. Поэтому, чтобы избежать «сюрпризов» в день заключения кредитного договора с банком, всегда имеет смысл, не надеется, что ставка будет еще на 05,-1% ниже благодаря возможной аккредитации организации.
Автор: Сугра Гаджиева
09 октября, 2014
|
