Какой москвич, да и не только, не мечтает о доме не где-то в Подмосковье, а за границей и хорошо бы у моря. Как правило, такое желание у большинства россиян возникает, конечно же, летом, особенно во время отпуска, когда совсем не хочется уезжать домой. Отдыхать – не работать, как говорится. А кто-то хочет приобрести недвижимость на берегу моря из-за проблем со здоровьем или же для здоровья своих детей. Ведь морской воздух так полезен.
Аналитики отмечают, что с годами портрет клиента на зарубежную недвижимость значительно «расширился» и по возрастным рамкам, и по бюджету приобретений и по разбросу в выборе стран. Теперь это не только крупные бизнесмены и люди из списка Forbes. Кроме того, сейчас российский покупатель (теперь это и начинающий бизнесмен, и менеджер среднего звена) достаточно мобилен в плане путешествий за границей, часто связывает с этим бизнес, расширяет свой инвестиционный портфель приобретениями зарубежной недвижимости и даже приобретает строящиеся объекты в стране, где собирается обучать своих детей в будущем.
«В основном летом активизируются те покупатели, которые редко имеют возможность выбраться за рубеж, - говорит Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. - Они заранее планируют приобретение недвижимости в стране, в которой собираются провести долгий отпуск, предварительно отобрав с консультантом список самых подходящих объектов и согласовав их просмотр. Для тех же клиентов, кто достаточно часто путешествует за границей, лето скорее является менее активным сезоном».
Анастасия Дубик, директор департамента зарубежной недвижимости компании Blackwood отмечает, что непосредственно покупки будут заметны ближе к осени, сейчас многие клиенты летят на просмотры, совмещая это приятное занятие с отпуском.
В качестве курортной зарубежной недвижимости традиционно российские покупатели предпочитали Лазурный Берег, однако, в последнее время произошло существенное увеличение продаж на Кипре и в Греции, где помимо хорошего климата и прекрасной природы при приобретении недвижимости есть и другие существенные бонусы, такие как получение вида на жительство и даже паспорта.
«В качестве инвестиционной недвижимости чаще выбирают ту страну, с которой у покупателя связан бизнес или частое пребывание там: Великобритания, Австрия, Германия и др., - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Лидером по-прежнему является Лондон, так как это один из самых зрелых рынков недвижимости в мире. И, несмотря на то, что доходы от недвижимости здесь не самые высокие по Европе, стабильность у инвесторов сейчас в большей цене, нежели более высокие, но рискованные доходы».
Кац, директор по маркетингу группы компаний «МИЭЛЬ», считает, что в основном жилье предпочитают приобретать в таких благополучных странах, как Англия, Австрия, Франция, Чехия, Латвия из-за высокого уровня жизни и безопасности.
На сегодняшний день, как отмечает Анастасия Дубик, 70% наших заявок приходятся на Лондон, за ними следуют Франция, Испания, Италия и Латвия.
«В сегменте дорогого жилья ситуация всегда была стабильна, без резких движений в сторону увеличения или снижения спроса и уровня цен, - комментирует Владислав Пономаренко, директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group . - Стагнации или спада спроса на зарубежную недвижимость мы не наблюдаем, увеличение спроса в среднем за год произошло на 5-10% в таких странах как Франция, Испания, Кипр, Италия».
Популярные дома
«Говоря о популярных домах у клиентов, здесь правильнее отметить индивидуальные предпочтения, ведь подобрать дом можно на любой вкус и кошелек», - подчеркивает Наталья Кац.
Владислав Пономаренко в свою очередь отмечает, что помимо бюджета, все также зависит от цели покупки – инвестиционная недвижимость, для временного жилья в летний сезон, приобретение квартиры детям-студентам или для большой семьи и постоянного проживания за границей. «В каждом случае это все индивидуально, - отмечает он. - В большинстве своем наши соотечественники предпочитают покупать дома площадью от 400 кв. метров».
Анастасия Дубик отмечает тот факт, что в разных странах разная специфика. Так, например, в Лондоне, наши не любят покупать первые этажи, так как в России первый этаж не считается престижным, однако в Лондоне, первый этаж как раз наоборот почитается англичанами. Чаще всего наши клиенты покупают 2-3 спальную квартиру в Лондоне выше 1-го этажа, а если это курортная недвижимость, то больше спрос на дома от 300 кв.м».
Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» отмечают, что наибольшей популярностью у россиян пользуется недвижимость на берегу моря стоимостью 200-300 тысяч евро: 37% спроса приходится именно на этот ценовой диапазон. По цене 200-300 тысяч евро В Испании можно купить квартиру площадью от 85 кв.м. в пятизвездочном жилом комплексе с развитой инфраструктурой, а также с полной внутренней отделкой, сантехникой, встроенной кухней и оснащенными душевыми кабинами. Стоит отметить, что в Испании продажа недвижимости без отделки запрещена на законодательном уровне.
По словам Людмилы Аксененко, в последнее время отмечается тенденция большей дифференциации вложений в зарубежную недвижимость. «Если раньше покупатель с 10+ млн евро свободно покупал понравившуюся роскошную виллу на берегу моря, то теперь эту сумму он, скорее всего, разделит на покупку «для себя» и пару инвестиционных объектов в других странах. То есть сейчас это будет скорее формула 5+5 или даже 4+3+3», - отмечает она.
«В летнее время года покупательская активность, действительно, возрастает, но на сегодняшний день за рубежом спросом пользуются только элитные проекты, тогда как объекты других ценовых категорий крайне долго уходят с рынка, - утверждает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. - Самым большим спросом пользуются объекты стоимостью от 1 млн долларов. Пожелания у большинства клиентов различаются, но в приоритете находятся Европейские страны. С инвестиционной точки зрения спрос достаточно незначительный из-за текущей экономической ситуации».
«Есть клиенты, которые готовы купить недвижимость от 500 тысяч евро, чтобы попасть под программу получения ВНЖ, например, в Испании, а некоторые готовы покупать виллы, или пентхаусы в Лондоне за несколько миллионов фунтов, - говорит Анастасия Дубик. - Средняя стоимость покупки в континентальной Европе составляет 1,5 млн. евро и в Великобритании 1,5 млн фунтов».
Возвращение домой
Бывает такое, что некоторые граждане после отличного отдыха в той или иной стране по возвращению домой продают свое жилье на родине, чтобы купить в Турции, Египте или других странах. По словам Людмилы Аксененко, реализация такого желания клиента порой на грани фантастики, и сама формулировка подобных задач обычно указывает на то, что с продажей недвижимости клиент ранее не сталкивался. «Чаще это происходит так: «Я хочу продать свой дом в 25 км от Москвы в неохраняемом поселке, он, конечно, немного устарел, и, возможно, его стоимость 2 млн рублей, но я его хочу продать за 4 млн рублей, и купить два новых дома побольше в каком-нибудь современном жилом комплексе у моря на первой линии. А еще лучше обменять». Занавес, - рассказывает эксперт. – Но самым забавным было предложение одного покупателя расплатиться за выбранный дом изумрудами. То есть предыдущая история про запрос на обмен маленького дома под Москвой на два большие в лучшем месте за рубежом – это были просто цветочки…».
Однако стоит отметить, что покупка и содержание дома за рубежом предполагает достаточно высокий уровень дохода, поэтому можно говорить о том, что покупателями такого жилья чаще становятся состоятельные люди. Но говорить о том, что эти семьи перебираются за границу окончательно, не совсем правильно. Чаще главы семей вывозят жену и детей, а сами остаются в Москве вести бизнес.
Интерес к жилью в курортных странах не ослабевает. Однако столь же частым является и возвращение из восточных и юго-восточных стран. Одна из причин этого – не самая стабильная внутри- и внешнеполитическая ситуация.
«С точки зрения сохранения капитала покупка зарубежной недвижимости не является выгодным вложением, особенно в нынешней экономической ситуации, - говорит Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar. - Более того в силу недавних событий, происходящих на Украине, купленные ранее россиянами объекты недвижимости, расположенные в курортных зонах, начали выставляться на продажу. Многие находятся в ожидании санкций со стороны Запада, поэтому считают целесообразнее инвестировать в российские активы. Но даже во время продажи объектов у собственников иногда возникают проблемы, особенно с элитными проектами, которые не пользуются высоким спросом. Здесь уже без помощи профессионального риэлтора, который бы знал местные правила и законы, не обойтись. Я бы рекомендовала инвесторам занять выжидательную позицию и пока не приобретать зарубежные активы, опасаясь непредвиденных рисков».
Если говорить о возвращении из благополучных стран, то это связано с отсутствием экономической возможности. Проживание за границей подразумевает высокую степень стабильного дохода: скажем, в Латвии семье из трех человек потребуется около 5 тысяч долларов в месяц. Перед покупкой стоит обратить пристальное внимание на размер налогов и коммунальных платежей.
Говоря о том, насколько выгодна покупка недвижимости за рубежом в туристических странах, то, по словам Людмилы Аксененко, об этом можно судить, только если оно планируется в инвестиционных целях под аренду. «В таком случае, объект должен находиться в самом популярном для аренды месте, и при расчете доходности нужно обязательно учитывать количество «несезонных» месяцев в году в данном регионе», - отмечает эксперт.
Советы экспертов
При покупке недвижимости за рубежом, стоит учитывать тот факт, что если сделка осуществляется с физическим лицом, то обычно процесс купли-продажи готового объекта недвижимости за рубежом занимает 1,5-2 месяца. Если же речь идет о компании, то это займет от 3 месяцев в силу большего количества объема документов, которые должны будут проверить юристы. Для клиентов, которые впервые занимаются поиском и приобретением недвижимости за границей, эксперты рекомендуют закладывать не менее 6 месяцев на сам подбор и сделку, так как такие покупатели не всегда готовы сразу точно сформулировать запрос, и часто поиск сопряжен с подбором школы для детей и достаточно редкими возможностями выехать на просмотр на место.
«Нужно понимать, что жилье за границей нельзя выбирать, как красивую открытку – только по фасаду и количеству, - говорит Наталья Кац. - Немаловажным является состояние коммуникаций и другие факторы. Я бы рекомендовала проводить техническую экспертизу, чтобы выяснить, в каком состоянии находится приобретаемое жилье».
В свою очередь Владислав Пономаренко советует вкладывать средства в недвижимость таких стран, как Испания и Италия. «Безусловную привлекательность этих стран для наших клиентов в основном определяет историко-географический фактор - солнце, море, чудесные пляжи, - утверждает он. - Для приобретения недвижимости в этих странах сейчас самая благоприятная ситуация: ценовой уровень сейчас минимальный».
Помимо вышеперечисленного, также при покупке эксперты советуют заглянуть в будущее, так как бывают случаи, когда клиент приобретает жилье за рубежом, а через некоторое время по некоторым причинам оказывается, что ему данная недвижимость ни к чему. «Такие случаи, конечно же, бывают в силу резко изменившейся жизненной ситуации у клиента (женился, развелся, резко изменилась политическая или экономическая ситуация в стране приобретения) и т.д., - рассказывает Людмила Аксененко. - Но такие случаи сложно спрогнозировать, поэтому мы рекомендуем прислушаться к рекомендациям консультантам относительно ликвидности объекта и возможности его дальнейшей продажи еще перед его покупкой. У нас недавно как раз был случай, когда достаточно известный иностранный девелопер вынужден был продать свою прекрасную виллу на берегу моря из-за того, что в связи с появлением двойни, на хозяйском этаже спален стало просто недостаточно. Но такие изменения только привносят радость в жизнь, поэтому теперь он строит еще более роскошную виллу и готов к другим положительным изменениям в своей жизни».
|
