Как санкции сказались на коммерческой недвижимости?
Сегодня что ни день, то новые санкции в отношении России со стороны Запада. Казалось бы, пока что не сильно заметно то, насколько санкции сказываются на экономике страны, однако все же бизнесмены обеспокоены тем, какие последствия их ожидают. Такая паника на рынке заставляет задуматься над тем, как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости и насколько с началом бизнес сезона бизнесмены охотно арендуют помещения.
Темпы роста на рынке коммерческих помещений, по словам Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», существенно снизились. «Если рассматривать сегмент торговых площадей, то причины пониженного спроса здесь связаны (преимущественно) с общим спадом на рынке ритейла (Нежилые помещения на первых этажах жилых домов), - говорит она. - Объем вакантных площадей как в центре, так и вне его увеличивается».
Действительно на сегодняшний день, как в офисном, так и в торговом сегментах наблюдается тенденция децентрализации. Она обусловлена как общими тенденциями рынка (движение вслед за потребителем), так и оптимизацией расходов на аренду, стоимость которой выросла в связи с валютными колебаниями. Алексей Артошин, заместитель генерального директора по маркетингу и PR в свою очередь обращает внимание на тот факт, что на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад активности со стороны покупателей и арендаторов. «В связи с желанием компаний сократить расходы на офисные площади, больший спрос приходится на аренду помещений, нежели на покупку, - отмечает он. - При этом можно отметить, что время на принятие решения арендаторами существенно увеличилось, поскольку многие из них в виду большого числа вакантных офисных площадей не спешат с заключением сделки и просматривают множество вариантов в поисках самого доступного или ждут снижения арендных ставок».
Роман Евстратов, партнер ГК Rusland SP считает, что сложившаяся политическая и макроэкономическая ситуация пока не повлияла на арендные ставки. «Исключение составляют компании, на которых непосредственно повлияли санкции или, например, прокатившаяся волна банкротств туркомпаний, - комментирует он. - Но в таких случаях речь, как правило, идет не о выторговывании льготных условий аренды, а о приостановке операционной деятельности и закрытии офисов.
Подо что арендуют
Как показывает практика, теперь чаще всего бизнесмены арендуют небольшие помещения под магазин и помещения под офис в бизнес-центрах. По словам Михаила Рожко, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день сократилось количество запросов на помещения под ресторан или под салон красоты, которых раньше было много.
По данным Елены Мишиной, наиболее активными арендаторами нежилых помещений торгового назначения сегодня являются операторы общепита. «На их долю приходится треть всех арендованных площадей формата стрит-ритейл, - говорит она. - Причем тенденция вытеснения с уличных помещений ритейлеров и замена их на операторов общественного питания сохраняется уже на протяжении нескольких лет. Этот тренд характерен не только для Москвы, но и для Подмосковья».
По словам Алексея Артошина, на офисные площади спрос остается, хотя и меньше, чем в прошлом году, однако спрос на ритейл всегда выше, а хороших предложений в этом сегменте существенно меньше. На рынке офисной недвижимости сейчас сложилась обратная ситуация – предложения превышает спрос.
Снижение ставок
Как было выше сказано, на рынке коммерческой недвижимости с каждым днем увеличивается уровень вакантных площадей. Наиболее «плачевная» ситуация наблюдается в офисном секторе. Из общего объема пустующих помещений коммерческого назначения в Москве более половины приходится на офисные площади, порядка 30% относятся к производственно-складским и помещениям свободного назначения. Объем вакантных помещений торгового назначения (уличные площади) составляет примерно 15%. Как утверждает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Мск), показы и просмотры идут с той же активностью, но количество подписанных площадей ниже.
Большой ввод бизнес-центров класса А привел к увеличению вакансии на этом рынке. Это дает возможность арендовать площади дешевле, чем раньше. По словам аналитиков, ставки аренды претерпели изменение. В целом по рынку снижение арендных ставок составило от 2% до 8-10% по сравнению с предыдущим годом. Но учитывая существенное падение рублевого курса по отношению к доллару, сумма платежа по аренде практически не изменилась. Зато выросли суммы эксплуатационных расходов. По некоторым объектам рост составил до 20%. Больше всего пострадали операторы фуд-корта, для которых увеличение эксплуатационных расходов стало самым значительным.
Роман Евстратов считает, что снижение арендных ставок – не лучшая политика удержания клиента. «Бизнес центры привлекают арендаторов за счет дополнительных услуг (служба reception, переговорные комнаты и т.д.) качества инженерной инфраструктуры, парковки, - говорит он. - Кроме того, возрастает интерес арендаторов к «зеленым» технологиям. В сегменте торговой недвижимости арендные ставки определяются местоположением, концепцией, составом арендаторов торгового центра, профессиональным управлением и, если бизнес арендатора успешен, он выдерживает высокую ставку. А, если торговый центр теряет популярность у целевой аудитории, то снижением арендных ставок арендаторов не удержишь и лучше задуматься о реконцепции».
Своим уступим
Однако, все же, учитывая панику, в условиях нынешней экономической и политической ситуации арендодатели готовы предоставлять скидки и выгодные условия съема, чтобы привлечь и удержать клиента. Большая часть арендодателей готова в индивидуальном порядке вести диалог с клиентами для достижения взаимовыгодных условий. Однако, по словам Елены Мишиной, все зависит от ликвидности и качества помещения. «Например, в топовых объектах (крупных торговых центрах, центральных офисных зданиях, проходимых объектах стрит-ритейла в центре и на периферии) снижение спроса со стороны арендаторов было минимальным, - рассказывает она. Но по итогам третьего квартала коррекция ставок в сторону понижения, скорее всего, будет общей для рынка тенденцией. Для арендаторов это будет значить возможность заключения договоров на более выгодных финансовых условиях».
По словам Ильи Фокина, директор департамента брокериджа NAI Becar(Мск), цены снижаются, в основном на премиум-сегмент, на помещения «под отделку» и отдаленные помещения, на которые и так спрос был не велик. «В общем, пока по рынку никакой паники или катастрофы нет, - утверждает он. - А если собственники делают значительный дисконт действующему арендатору, то это единичные случаи: либо якорь в ТЦ, у которого временные трудности, либо просто крупный арендатор, а вообще такие вещи собственники пытаются не светить».
Марина Онучина в свою очередь отмечает, что снижение арендной ставки зависит от ситуации каждого арендодателя. «Кто-то не готов идти на скидки, так как не испытывает нехватки денежных средств, - говорит она. - При этом можно встретить и более гибкую позицию, если собственник связан кредитными обязательствами и испытывает нехватку ликвидности».
Помимо снижения арендной ставки, некоторые арендодатели, чтобы удержать клиента повышают уровень сервиса и качество услуг в здании, а чтобы привлечь - подготавливают офис к въезду арендатора (проведение ремонта для него). Кроме этого, некоторые арендодатели готовы отказаться от индексанции на первые два-три года. Например, те, кто раньше настаивали на конкретном арендаторе - только салон красоты или только кафе, готовы рассматривать и другие виды бизнеса на своем объекте.
В целом стоит отметить, что арендодатели очень неуступчивы в цене, особенно когда речь идет о рублевых договорах на долгий срок, так как собственники боятся снижения рубля и при этом в долгосрочной перспективе надеются на рост ставок и спроса на их недвижимость. «С позиции арендодателя в случае серьезного кризиса лучше сесть с арендатором за стол переговоров и снизить ставку в случае необходимости, а не обременять себя сразу длинным рублевым договором с дисконтом, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. -. Также информация о снижении цены для нового арендатора (если это большой действующий БЦ или ТЦ) может уйти и нынешние арендаторы тоже попросят скидку. Арендодатели очень осторожны в этом вопросе».
Михаил Рожко же считает, что арендодатели практически всегда готовы торговаться. Снижение в пределах 10-15% почти всегда возможно.
Итог
Август всегда считался месяцем отпусков, когда потенциальные арендаторы не спеша смотрят, думают и ждут руководителей для принятия решений. Арендаторы офисных помещений в такие месяцы вообще не активны, а ритейлеры смотрят скорее по инерции, набирая пул предложений для развития. По словам Ильи Фокина, есть, конечно, исключения - это те, кому срочно нужно переехать или те, кто начинает искать помещение и анализировать рынок за долго от аренды. «Также несколько лет назад немного изменился сезон активности арендаторов, если раньше это были летние месяцы с июня по август (особенно в офисах), то теперь июнь обычно активен, а сезон сдвинулся с июля по сентябрь», - отмечает он.
Бизнес всегда очень чутко реагирует на любые факторы, прямо или косвенно влияющие на экономику. Последние действия показывают, что рынок коммерческой недвижимости переживает спад активности. Прежде всего, это касается аренды. Арендаторы существенно снизили свою активность и не готовы брать новые точки в аренду. Что касается продажи, мы отмечали некоторый рост интереса со стороны покупателей, для которых покупка коммерческой недвижимости возможность вложить деньги для их сохранения в условиях нестабильности.
По сравнению с прошлым годом спрос на коммерческую недвижимость заметно сократился, что особенно ощутимо для дорогих и просторных офисов класса «А». Большинство компаний стремятся сократить расходы на аренду офисов в связи, с чем рассматривают более компактные площадки за пределами Центрального административного округа. Подводя итоги, можно сказать, что рынок офисной недвижимости замер в ожидании, но падения пока нет.
|
