Из-за кризиса больше всего пострадал элитная недвижимость. Резкий скачок вверх курсов иностранных валют заставили покупателей подождать с покупкой жилья. Однако многие компании пошли клиентам навстречу, установив собственный курс. О том, как пережил курсовой кризис рынок элитной недвижимости, на что пошли клиенты, что удержать клиента, а также как обстоят дела сейчас в элитном сегменте, насколько активны клиенты, рассказали эксперты.
Большой спрос на элитную недвижимость наблюдался в начале и конце 2014 года. Как известно, высокой покупательской активности способствовала неустойчивая экономическая ситуация и колебания курсов валют. Люди, можно сказать, что массово начали вкладывать все свои средства в недвижимость, посчитав ее одним из наиболее надежных активов.
Некоторые продавцы из-за волатильности курса рубля перешли к номинированию недвижимости в национальной валюте, а некоторые, кто по-прежнему продолжал продавать в долларах, при предметном интересе к конкретной квартире готовы были предоставлять скидки более 15%.
Смена трендов
По итогам прошлого года в число наиболее успешных проектов оказались ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Литератор», ЖК Barkli Residence и ЖК «Долина Сетунь». По словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», цены во всех этих комплексах изначально были установлены либо в рублях, либо были переведены в национальную валюту в 2014 году. «И это стало одним из факторов их успеха, - считает он. - Таким образом и продавцы, и покупатели старались сократить до минимума риски, связанные с колебанием курса рубля».
Стоит отметить, что в прошлом году на рынок вышел еще один элитный комплекс – ЖК Capital House в ЗАО в районе Очаково-Матвеевское. Помимо этого, в 2014 году также велась активная застройка Якиманки. «Если в конце 2013 - начале 2014 года девелоперы элитной недвижимости старались выводить на рынок проекты в уже продвинутой стадии строительства с целью снять максимальную маржу, то во второй половине 2014 года такого не было, - рассказывает Илья Менжунов. - Из-за экономической ситуации вновь стали превалировать объекты на начальном этапе строительства. Это было связано прежде всего из-за необходимости получения финансирования от реализации на протяжении всей стройки и снижении кредитной нагрузки, а также из-за ажиотажной покупательской активности многие девелоперы поспешили открыть продажи к концу года, пока был спрос. Однако теперь покупатели торгуются независимо от сроков сдачи объекта, следовательно, девелоперам нет смысла выводить объект в реализацию на завершающем этапе. Есть вероятность, что в ближайшие годы все больше новых объектов в элитном сегменты будет выводиться на начальных стадиях строительства».
Что касается спроса в 2014 году, Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли» уверяет, что в целом для рынка жилья стал ажиотажным – особенно в четвертом квартале ушедшего года и сегмент новостроек премиум-класса не стал исключением. «Например, по итогам четвертого квартала 2014 года наша корпорация реализовала более чем в 2 раза больше квартир в ЖК Barkli Residence, чем за аналогичный период 2013 года, - рассказывает она. - Декабрь 2014 года оказался более насыщенным для нас: мы заключили на 46% больше сделок, чем в декабре 2013 года. Еще одной тенденцией прошлого года стал перевод прайс-листов, даже в традиционно долларовом сегменте de-luxe, в рублевый вариант. При этом чаще всего использовался не текущий курс, превысивший 60 рублей, а значения от 37 до 45 рублей, чтобы не уходить далеко от реалий рынка».
«Главная примета прошлого года – явная смена трендов, - в свою очередь, вспоминает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Всплеск активности в первом полугодии, когда на рынке наблюдался рост числа сделок даже в самых дорогих бюджетах (пентхаусы и аналогичные по суммам лоты в рамках ЖК), уже во втором полугодии сменился затишьем, которое завершилось под конец года совокупным снижением спроса по сравнению с первым кварталом более чем на 25%».
Что нынче
Если говорить о том, что теперь творится на рынке элитной недвижимости, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в целом, спрос на недвижимость упал с начала года, однако интерес к элитному сегменту по-прежнему высокий. «Сейчас клиенты активны, так как в период нестабильной экономической ситуации многие девелоперы идут навстречу покупателям и предоставляют более длительные рассрочки или более существенный дисконт, особенно при долларовом прайсе, - говорит он. - Уже стандартная практика на рынке, когда рублевые цены за квадратный метр снижаются на 7-10%, причем не в виде скидок, а напрямую. Общая тенденция такова: многие девелоперы перешли на фиксацию цен в рублях, что автоматически «проредило» список возможных покупателей в связи с существенным увеличением стоимости недвижимости и отсутствием привязки цен к валютному курсу».
«С начала года отмечен рост активности покупателей, - утверждает Оксана Ермишина, генеральный директор SOHO Estate. - Безусловно, основной акцент интереса приходится на бизнес-сегмент рынка, но также есть спрос и на дорогие люксовые объекты. Кроме того, отмечена как активность уже существующих игроков рынка, так и появление новых, которые либо уже вывели новые проекты, либо планируют в ближайшей перспективе».
Екатерина Фонарева отмечает, что на данный момент динамика по звонкам и сделкам как на первичном, так и на вторичном рынке элитной недвижимости значительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года. «Ситуацию на рынке элитного жилья можно охарактеризовать, как стабильную, - утверждает она. - При этом если сравнивать премиум и de-luxe, то первый более динамичен сейчас по сделкам и изменению цен. Наибольшим спросом пользуются рублевые проекты без привязки к изменчивому курсу. Цены по строящимся объектам, востребованным на рынке, продолжают расти: за первый квартал рост по отдельным проектам составил от 5% до 15%. Однако стоит отметить, что снизился средний бюджет покупки: если в 2014 году он составлял $4,4 млн, то сейчас он достигает только $2,6 млн».
«Запросы состоятельных покупателей стали более скромными, основной объем сделок приходится на объекты площадью до 150 кв. м, а средний бюджет покупки не превышает 3 млн долларов, - отмечает Ирина Доброхотова. - При этом торг сегодня вполне уместен, хотя на серьезный дисконт идут, в основном, продавцы морально устаревшей «элитки» или те, кому нужно срочно продать».
В свою очередь, Илья Менжунов добавляет, что за период январь-февраль 2015 года московская элитная недвижимость достигла сразу двух пиковых значений – самой низкой долларовой цены и самой высокой рублевой, при этом оба пика были зафиксированы одновременно. «Коррекция цен вниз на рынке элитной недвижимости маловероятна: рублевые цены, скорее всего, будут продолжать расти, поскольку девелоперы высокобюджетного жилья очень часто привлекают для реализации проекта иностранных подрядчиков, осуществляя расчеты с ними в валюте (например, архитектурные бюро), - полагает он. - Кроме того, в проектах элитного и бизнес-класса существенно подорожали строительные и отделочные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта. Поэтому пока налицо – все предпосылки только к удорожанию квадратного метра».
Самые бюджетные и дорогостоящие
Не секрет, что элитность жилья определяется его местоположением, качеством строительства, качеством отделки входных групп, наличием придомовой территории, наличием внутренней инфраструктуры, окружением, функциональной частью и видовыми характеристиками отдельно взятых квартир. В Москве самое дорогое жилье уже традиционно находится в таких районах, как Остоженка, Патриаршие пруды, на улице Косыгина. Как правило это квартиры, расположенные в домах высокого уровня (таких, например, как Гранатный пер., д.6, Гранатный, пер., д.8, М.Никитская ул.,д.15, Virgin House) на высоких этажах, с хорошими видовыми характеристиками, высокими потолками, удобным функционалом, площадью от 180 кв.м., приятным бонусов будет являться наличие террасы. Самое дешевое элитное жилье - это, безусловно, квартиры, расположенные в домах бизнес-класса, характеристики которых уступают по всем параметрам, таким как архитектурный облик, виды, функциональная часть, транспортная доступность.
По данным компании «Метриум Групп», в Москве самые бюджетные предложения на первичном рынке элитного сегмента – это квартиры в жилых комплексах Royal House on Yauza (25,3 млн руб. за 73 кв.м), «Садовые кварталы» (27,9 млн руб. за 57,4 кв.м), «Долина Сетунь» (30,2 млн за 59,2 кв.м) и Barkli Residence (30,4 млн руб. за 43,7 кв.м).
Наиболее дорогостоящее жилье на первичном рынке сегодня можно приобрести в Клубной резиденции «Чистые пруды» ($15,3 млн за 743,5 кв.м), ЖК Knightsbridge Private Park (таунхаус, $17,6 млн за 678 кв.м), ЖК «Пречистинка, 13» (пентхаус, $45 млн за 1000 кв.м).
На вторичном элитном рынке самое дешевое предложение - это однокомнатная квартира в доме 31/29 на Поварской улице ($600 тыс. за кв.м), а самое дорогое – дом на Знаменке, 13 ($132 млн за 989 кв.м).
«Если говорить о рынке новостроек, то самое дорогое жилье, как правило, представлено на верхних этажах в клубных домах de-luxe класса в центральных престижных районах столицы, - говорит Екатерина Фонарева. - Это, как правило, пентхаусы площадью более 200-300 кв. м. Наиболее бюджетные предложения встречаются в крупных комплексах премиум-класса, где представлены небольшие по площади квартиры. Например, самое дорогое предложение нашей Корпорации эксклюзивный пентхаус с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя в ЖК Barkli Virgin House de-luxe класса. Общая площадь пентхауса с учетом террас и эксплуатируемой кровли составляет 620 кв. м. Стоимость – $17 млн. Наиболее бюджетное предложение – в ЖК премиум-класса Barkli Residence (первая линия от центра-Донской район) однокомнатная квартира площадью 43,7 кв. м на 10 этаже по цене 30,2 млн. руб. (с отделкой)».
Придется уступать
Элитное жилье преимущественно приобретается для собственного проживания, процент инвестиционных сделок в данном сегменте по сравнению со всеми остальными секторами рынка, по словам Ирины Доброхотовой, самый низкий, и не превышает 10% от общего объема.
Оксана Ермишина отмечает, что жилье бизнес-класса чаще всего приобретают для инвестиций, поскольку застройщики этого сегмента периодически объявляют об акциях, скидках, особых условиях, делая ставку на объем продаж. «На старте продаж здесь можно приобрести жилье на достаточно выгодных условиях, продав его на финале строительства со значительной выгодой, - говорит она. - С жильем сегмента De Luxe ситуация обстоит немного иначе, поскольку многие застройщики уже на старте продаж устанавливают далеко не инвестиционные условия, позиционируя свой проект, как объект не для инвестиций, а для собственного проживания».
Подводя итоги, стоит отметить, что выжидательная позиция, которую заняли участники рынка элитной недвижимости еще в конце прошлого года, сохраняется и в нынешнем году. В связи с этим, сегодня на вторичном рынке элитной недвижимости все больше продавцов урезают свои аппетиты. Поэтому по сравнению с прошлым годом, все меньше встречается переоцененных объектов. Наоборот сегодня можно все увидеть предложения со скидками 10-15%. Помимо этого, некоторые собственники даже допускают возможность дополнительного торга, так как в условиях ухудшения покупательской способности сроки экспозиции объектов могут затянуться на годы, учитывая тот факт, что в элитном сегменте покупки с большими бюджетами. Однако, несмотря на это, есть вероятность, что уже во втором и третьем кварталах текущего года продавцам вторичного жилья, придерживающихся цен в долларах и евро, придется еще больше уступать клиентам, предоставив им скидку от 20% до 40%. Тем более сегодня элитную недвижимость приобретают в основном для себя. Многие понимают, что как раз сейчас это выгоднее всего, так как и девелоперы, и собственники вторички более сговорчивы, а значит есть шанс совершить выгодную сделку.
Кроме того, на сегодняшний день все больше россиян по разным причинам отказываются от зарубежных активов в пользу российских. Одни в связи с удорожанием эксплуатационных платежей (платить необходимо в валюте, которая обходится сегодня всем нам в два раза дороже), другие – в связи с запретом владения иностранными активами недвижимости либо вообще с запретом выезда за границу. Соответственно, за счет этого пополняется и спрос на элитке.
Автор: Сугра Гаджиева Нестабильная экономическая ситуация негативно сказалась на рынке коммерческой недвижимости. Из-за падения курса рубля и сокращения потребительского спроса ритейлеры массово начали обращаться к собственникам объектов коммерческой недвижимости с просьбой о пересмотре условий договоров. Уже известно, что даже самые впереди идущие торговые центры делают скидку арендаторам. О том, на что идут арендодатели, чтобы удержать клиента и как в целом обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости, рассказали эксперты.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения собственников, то можно отметить трудности с привлечением арендаторов. Помещения простаивают, и владелец недвижимости теряет доходы. «Сейчас арендаторы заинтересованы в экономии, поэтому между помещением с отделкой и без, выбирают первый вариант по приемлемой цене, - утверждает Алексей Васильев, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». - Таким образом, труднее всего приходится владельцам крупных площадей без отделки в ТРЦ - ремонт в данном случае выльется в крупную сумму, и не каждый арендатор может позволить себе такие расходы».
«Все, кто мог, уже ушли из ТРЦ, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Среди них – европейские бренды, которые столкнулись с падением доходов и свернули свою деятельность с учетом политической неопределенности. Впрочем, многие компании все же остались на российском рынке, но при этом сократили свою сеть представительств, оптимизировали производство».
Действительно на сегодняшний день многие ритейлеры или покинули российский рынок или же сократили свое присутствие, таким образом пытаясь оптимизировать существующие сети. За последнее время с российского рынка ушли такие зарубежные компании, как Esprit, OVS, River Island, New Look, а часть сократила присутствие. Например, финская компания Stockmann закрыла три магазина в Подмосковье и намеревается закрыть еще сеть магазинов Lindex. Пересматривают планы развития в сторону сокращения и такие отечественные ритейлеры как «Спортмастер», Melon Fashion Group, которые представляют бренды Zarina, Love Republic, Befree.
Однако, несмотря на нестабильную экономическую обстановку, некоторые отечественные и зарубежные компании напротив намерены расширять свое действие: бренды Mango, Levis, Calzedonia, Intimissimi, Gloria Jeans, «Ашан», «Лента», «Магнит», Media Markt. Недавно «Азбука Вкуса» анонсировала создание сети минимаркетов AB Daily; обувной ритейлер «ЦентрОбувь» намерен развивать сеть магазинов «Центр Обувь Comfort». Начинают активное развитие арендаторы, оперирующие в экономном сегменте с ассортиментом товаров базового потребления – раньше у таких арендаторов была ограничена возможность развития в ТРЦ ввиду относительно высокой цены входа.
Массовый уход из Москвы?
Много помещений пустует в ЦАО, последнее время можно наблюдать увеличение количества баннеров с надписью «аренда». «Больше всего кризис ударил по помещениям стрит-ритейла именно в центре, в пределах Садового кольца, так как ставки аренды были завышены из-за высокого спроса на помещения со стороны крупных сетевых ритейлеров, которые не только зарабатывали на помещениях стрит-ритейла, но и рекламировались, - рассказывает Павел Воинов, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Contact Real Estate. - С наступлением кризиса многие такие компании приостановили свое развитие и сконцентрировали внимание на уже открытых точках - с целью оптимизации расходов на аренду в них: фиксация курса доллара или переход в рублёвую ставку. Меньше всего кризис повлиял на помещения в спальных районах, там активно продолжают развиваться продуктовые ритейлеры и рестораторы».
В основном массовый уход бизнесменов из торговых центров прослеживается в тех, где собственники не готовы давать скидки на арендную плату или переводить договора в рублёвую зону. «Например, сеть ТЦ Золотой Вавилон в Москве (Отрадное и Ясенево) не могут себе позволить рублевые договоры или крупные скидки, так как собственник этих ТЦ - австрийская компания, - утверждает Павел Воинов. - Он лишь предлагает временное решение – скида 30% от долларовой ставки на 3 месяца, что явно не улучшает положение арендатора. Так что даже при скидке 30% от долларовой ставки, при переводе в рубли арендатор всё равно платит на 20% больше, чем год назад. В итоге в ТЦ Золотой Вавилон сейчас свободно 10-20% торговых площадей». Заметим, что аналогичная ситуация во многих других ТЦ, так как у собственников есть обязательства по долларовым кредитам.
«Массового ухода пока нет, так как многие компании надеются на восстановление экономических показателей к лету 2015 года и стараются не отказываться от "насиженных" мест, так как в случае потери хорошо расположенного магазина - он может быть занят конкурентом», - комментирует Роман Харланов, руководитель строительной компании ВКС.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, также отмечает, что в Москве о массовом высвобождении площадей в торговых центрах пока речи не идет, такая крайность может ожидать только наименее успешные проекты, которые и до кризиса не пользовались значительным спросом со стороны арендаторов. «В среднем доля вакантных площадей в функционирующих объектах составляет сейчас около 7-15%, - уверяет он. – Если говорить о ставках аренды, то в рублевом выражении они снизились на 5-15%».
Алексей Васильев в свою очередь добавляет, что ряд ТРЦ столкнулся с оттоком арендаторов. «Некоторые потеряли не менее 10% клиентов, но справедливо заметить, что такая ситуация в большей степени коснулась современных, еще не раскрученных объектов, - говорит он. - ТРЦ с именем, которые при этом могут похвастаться отличным местоположением, не теряют арендаторов».
Ошибки в Петербурге
Тем временем коммуникационное агентство «Репутация» в Санкт-Петербурге в январе проводила исследование потребительской привлекательности конкретных торговых центров северной столицы. В результате выяснилось, что у целого ряда объектов есть серьезные проблемы, требующие оперативного решения. «Часть проблем вызвана неблагоприятной экономической ситуацией, но большинство спровоцировано неграмотной маркетинговой политикой, - комментирует Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация». - В частности, в ТРК «Питерленд», в котором рискованно низкие показатели заполняемости и соответственно невысокий покупательский поток. Арендаторы съезжают, а комплекс страдает от того, что не может функционировать в полную силу. Даже внешний взгляд на маркетинговую политику торгового центра позволяет понять, что арендаторы разрабатывают программы скидок вне общей маркетинговой стратегии ТРЦ, часть программ не совпадает с общей политикой «Питерленда», а привлекаемая на мероприятия аудитория не конвертируется в покупателей». Заметим, что, если проблемы «Питерленда» возникли задолго до кризиса, то некоторым торговым центрам просто не хватило времени для эффективной раскрутки.
Помимо «Питерленда», по словам Натальи Сусловой, открывшийся перед началом кризиса ТРК «Европолис» также показывает низкую посещаемость при действительно высоком потенциале. «Предполагаю, что формальные показатели по количеству посетителей соблюдаются за счет привлечения молодежной аудитории на концерты, устраиваемые в комплексе, - говорит она. - При этом неоднократно отмечено, что аудитория подобных концертов не конвертируется в качественных покупателей за счет своей невысокой платежеспособности. Интересно, что раньше эта проблема несоответствия привлекаемой в ТЦ целевой аудитории и реальных покупателей, интересных арендаторам объекта, была скорее региональная, теперь подобные прецеденты не редкость и в Петербурге».
Отдельно нужно отметить морально устаревшие объекты, в любой кризис испытывают проблемы и с заполняемостью, и с покупателями. Часто у таких торговых центров хорошая локация, которая позволяла собственниками получать приемлемый денежный доход в период экономического роста и не заботиться об улучшениях объекта. Типичный пример - ТРК «Норд», который испытывает очевидные проблемы с заполняемостью арендных площадей и потоком посетителей. Такие комплексы просто не адаптированы под сложившиеся экономические условия и не отвечают запросам потребителей. Чтобы вдохнуть жизнь в объект и сформировать новый поток покупателей необходимо временное закрытие ТЦ и его полноценная реконцепция.
Если говорить о ставке аренды, то большинство в северной столице коммерческих объектов в кризис, как и в Москве, тоже корректируют их. Елена Пестрикова, руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Главстрой-СПб», отмечает, что массового ухода арендаторов из торговых центров в Петербурге пока не наблюдается, так как пул их широк и планы их различны. «Однако торговые центры, имеющие менее удачное месторасположение, находится в зоне риска, - подчеркивает она. - При ухудшении экономической ситуации и, как следствие, сокращение потребительских расходов именно в них могут наблюдаться массовые закрытия магазинов. В текущем году сокращение количества магазинов (в ТК и стрит-ритейле) может составить 20-30% в целом по рынку. Стоимость аренды на текущий момент уменьшилась примерно на 8%. До конца года снижение может достичь 20%. Но в удачных локациях ставка может даже повысится именно в виду необходимости размещения операторов только в самых прибыльных точках».
Своим уступим
Не секрет, что снижение арендных ставок – это один из инструментов удержания арендаторов. Так, например, известный в Санкт-Петербурге ТРЦ «Галерея», чтобы удержать арендаторов, начал давать дисконт в размере 20-30% на 2-3 месяца. По словам Марата Манасяна, генерального директора компании M1 Solutions, сейчас многие владельцы коммерческой недвижимости идут на уступки перед арендаторами и пересматривают условия договоров. «Как правило, фиксируют ставку в российской валюте или привязывают ее к процентной доле от оборота, сокращают ее объемы, - отмечает он. - В отдельных случаях размеры скидки составляют 15-40 %. Но стоит понимать, что арендодатели также страдают от нестабильного состояния экономики: выросли налоги на коммерческую недвижимость, произошло удорожание эксплуатационных расходов, возросла кредитная нагрузка вследствие изменения ставок со стороны кредитующих организаций».
Следует отметить, помимо дисконта, существуют и другие приемы по удержанию клиентов арендодателями - в виде бонусов по году и предоставление отсрочки по арендным платежам. «В своей практике мы разрабатываем альтернативные инструменты для удержания арендаторов: предоставляем льготные условия по оплате аренды или отсрочку платежа, предлагаем дополнительные места для парковки автомобилей, дополнительные сервисные услуги или скидки на них и т.д., - делится Наталья Скаландис. - В целом, для удержания арендаторов собственник должен уметь слышать своих клиентов, идти им на встречу и оперативно решать возникающие проблемы».
По словам Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в Москве с начала года цены на аренду торговых площадей снизились порядка 25%, то есть стоимость упала на ¼, а дисконт по ставкам аренды торговой недвижимости доходит до 30%. «Средний показатель уровня вакантных площадей в торговых центрах составляет 7-8%», - отмечает он. Павел Воинов добавляет, что в долларовом эквиваленте ставки аренды скорректировались вниз процентов на 50, в рублевом эквиваленте практически не изменились.
«По нашим данным, в Петербурге существенное понижение арендной ставки коммерческой недвижимости началось в конце ноября – в декабре прошлого года, - говорит Марина Григорьева, менеджер по коммерческой недвижимости компании «Адвекс на Академической». - Те арендодатели, которые понизили арендную ставку и таким образом удержали существующих арендаторов, они выжили. Те, кто не соглашался на подобные условия, поскольку привыкли получать определенные доход от своих объектов, больше потеряли. На сегодняшний день появилось очень большое количество свободных площадей. Поэтому либо арендодатель идет на понижение арендной ставки, либо может потерять клиента. Однако здесь все решается в индивидуальном порядке, одному арендатору можно пойти на существенные скидки, предложить прейти на меньшую площадь, а с кем-то из арендаторов готов расстаться, если это, например, ликвидное местечко. Также отмечу, что сейчас идет достаточно активное движение и перемещение арендаторов».
Итог
Как показали последние месяцы, наиболее устойчивым оказался бюджетный сегмент, компаниям, работающим в сегменте премиум-класса, стало труднее удержаться на рынке.
Кризис вынуждает компании сокращать расходы на аренду офисов, а в отдельных случаях и бизнес. В результате, арендаторы сокращают занимаемые площади (переезжают из помещений площадью 100 кв. м в офисы площадью 50 кв. м), понижают класс бизнес-центров (из класса А мигрируют в В+) или переезжают в офисы, расположенные в более дешевых локациях. Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге отмечает, что с начала года средний уровень вакансии в северной столице увеличился на 3,5%, сильнее всего пострадали бизнес-центры класса А, где уровень вакансии составляет примерно 18,8%, в меньшей степени – классы В+ и B (7,8%), а также С (6,3%).
Стоит отметить, что изменения условий очень сильно зависят от местоположения недвижимости и конкуренции. «Например, в Москве или Санкт-Петербурге, где качественных торговых площадей относительно много, арендаторам удается получить преференции по условиям аренды по действующим или новым договорам, - говорит Марат Манасян. - Однако в регионах, где зачастую в городе присутствуют один или два торговых центра, концентрирующих в себе 80% потребительского спроса, арендодатели не столь лояльны, размер преференций существенно ниже или они отсутствуют вовсе». Впрочем, в таких локациях арендаторы, как правило, не сильно настаивают на скидках. В региональных городах магазины или рестораны приносят устойчивую прибыль и, хотя прибыль могла стать несколько меньше по отношению к докризисному времени, она все еще значительна и позволяет сети финансировать существование центрального офиса и, частично, магазинов с убыточной или нулевой операционной прибылью.
Несмотря на неблагоприятную ситуацию на коммерческом рынке недвижимости в целом, есть случаи, когда собственник не снижает стоимость аренды, а наоборот - повышает. Как правило, на возможность повышения ставок влияют вид бизнеса арендатора, локация объекта и степень давления со стороны арендатора на арендодателя (имели ли место угрозы переезда в случае не предоставления дисконта). К одному из самых устойчивых к кризису видов бизнеса относятся продуктовые ритейлеры, поэтому собственники занимаемых ими площадей в некоторых случаях даже увеличили ставки аренды до 10%.
Автор: Сугра Гаджиева Экономическая ситуация во втором полугодии 2014 года создала нервозность среди граждан. Люди стали массово снимать деньги из банков и вкладывать в недвижимость. Даже те, кто не собирался приобретать жилье, купил его. А те, кто сдавали имеющееся жилье из-за падения курса рубля, начали требовать оплату в иностранной валюте. О том, насколько рынок аренды пострадала в 2014 году, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Несомненно, текущий год был непростым для рынка московской аренды, многое было впервые и не поддавалось статистике. Традиционное начало года сменилось резким снижением количества экспатов уже в конце весны. Естественно, это вызвало увеличение количества предложений и возродило к жизни тенденцию к снижению арендных ставок. Последующее падение курса национальной валюты вызвало паническое настроение некоторых арендодателей, существенные дисконты особенно в ходе ноябрьских и декабрьских сделок.
Главное отличие рынка аренды в 2014 году от предыдущих «послекризисных» лет, по мнению Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», - существенное превышение предложения над спросом и существенное, по сравнению с 2013 годом, падение спроса и рост предложения объектов в аренду. Причем все изменения, в основном коснулись рынка аренды городской недвижимости (квартир).
«Уходящий год был непростым на фоне высвобождения арендуемых квартир, усилившейся конкуренции и прочих факторов мы наблюдали проседание цен, - отмечает Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». - К сожалению, не все собственники были готовы принять реалии рынка, поэтому старались оставить прежние ставки. Это сказывалось на сроках экспозиции, увеличивая их. Конечно, 2014 год всем запомнится за счет того, что рубль значительно ослабел по отношению к доллару. Такая ситуация сказалась на настроениях собственников квартир. Стало появляться больше арендодателей, желающих зафиксировать платежи в иностранной валюте. Однако арендаторы, получающие доход в рублях, рассматривали такие предложения в последнюю очередь».
Цены
По данным «ИН-Аренда», самая низкая стоимость – 13 000 руб. за однокомнатную квартиру гостиничного типа в Москве. Самая высокая арендная ставка – 50 000$ за 4-комнатную квартиру в элитном доме на Малой Никитской.
По данным «НДВ-Недвижимость», на сегодняшний день самую дешевую «однушку» (метро «Бунинская аллея») можно снять за 26 тысяч рублей в месяц, «двушку» (метро «Шоссе Энтузиастов») за 32 тысяч рублей, «трешку» (Метро «Щукинская») - за 45 тысяч рублей в месяц. Самая дорогая «однушка» находится на Трубной, в комплексе де-люкс класса. Цена: 300 тысяч рублей в месяц.
По данным компании Blackwood самая низкая арендная плата в декабре 2014 г. составила $2 000 в месяц за квартиру площадью 60 кв. м, расположенную в дом на улице Тверская (Тверской район). Самая высокая арендная плата - $83 000 в месяц за особняк площадью 541 кв. м в Барыковском переулке (Хамовники).
По данным Аналитического центра Инвестор Недвижимости, средняя стоимость аренды квартир экономкласса в Москве в ноябре составила: на однокомнатные квартиры – 30,7 тыс. рублей, двухкомнатные – 40,9 тыс. рублей, трехкомнатные – 55,7 тыс. рублей. В бизнес-классе цены распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 43,8 тыс. рублей, двухкомнатные – 64,9 тыс. рублей, трехкомнатные – 95,5 тыс. рублей, четырехкомнатные – 132,8 тыс. рублей. В премиум-классе однокомнатные квартиры сдают в среднем за 71,7 тыс. рублей, двухкомнатные – за 94,6 тыс. рублей, трехкомнатные – за 139,6 тыс. рублей, с четырьмя и более комнатами – за 210,4 тыс. рублей.
Для сравнения, например, в январе 2014 года в сегменте эконом-класса средняя стоимость аренды составила на однокомнатные квартиры – 30,3 тыс. рублей, на двухкомнатные – 40,7 тыс. рублей, на трехкомнатные – 54,5 тыс. рублей. В бизнес-классе цены составили: на однокомнатные квартиры – 44,1 тыс. рублей, на двухкомнатные – 65,4 тыс. рублей, на трехкомнатные – 96,1 тыс. рублей. В премиум-классе однокомнатные квартиры предлагались за 72,9 тыс. рублей, двухкомнатные – за 94,7 тыс. рублей, трехкомнатные – за 138,7 тыс. рублей, многокомнатные – за 202,1 тыс. рублей.
«Самое дешевое предложение 2014 года – 1-комнатная квартира за 15 тыс. рублей, расположенная на Варшавском шоссе в 10 минутах езды на транспорте от станции метро «Бульвар Дмитрия Донского», - говорят аналитики ИНКОМ-Недвижимость. - Низкая арендная ставка обусловлена тем, что квартира находится в новом 17-этажном доме без ремонта (на полу стяжка), мебели нет. Этот вариант возглавлял июньский ТОП самых дешевых квартир, сдававшихся в аренду, составленный департаментом аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. За такую же стоимость в июле предлагалась квартира без мебели в новостройке в Некрасовке с отделкой от застройщика. Ее сдавали при условии предоплаты за год. Самое дорогое предложение года – апартаменты общей площадью 664 кв. м за 1,4 млн. рублей, находящиеся в Москва-Сити в башне Федерация, со свободной планировкой и возможностью отделки по предоставленному клиентом дизайн-проекту. Этот вариант оказался в 92,3 раза дороже самой дешевой квартиры».
«Предложения аренды однокомнатных квартир эконом-класса дешевле 30 000 руб./мес. в пешей доступности от метро практически отсутствуют, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - В то же время самая доступная квартира сдавалась за 24 000 руб. возле м. «Водный Стадион». Самое дорогое предложение 1-комнатной квартиры – в ЖК «Легенда Цветного», ставка – 300 000 руб. в месяц, без мебели».
В свою очередь Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости добавляет, что самая низкая реализованная сделка по аренде – 50 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру на Украинском бульваре, самая высокая – 750 000 рублей за просторную квартиру в районе Остоженки.
Тем временем по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, цены сейчас выравниваются. «Но в целом главной тенденцией рынка было проседание цен, - рассказывает он. - По сравнению с аналогичным периодом 2013 года, в июле-сентябре цены в сегменте эконом и комфорт-класса были ниже на 5-10%. В более дорогих сегментах, бизнес и элит, снижение оказалось более значительным. По ряду квартир цена упала на 20%-30%».
Однако Вадим Ламин, говоря о понижении или повышении цены на рынке аренды жилой недвижимости, говорит, что однозначно ответить на этот вопрос практически невозможно. «В эконом-классе ситуация с арендными ставками близка к стабильной, в то же время в среднем и высоком бюджете не редки случаи существенного дисконта. В любом случаи, арендодатели пытаются, как минимум, не снизить рублевую ставку относительно уровня прошлого года, что практически соответствует долларовому 50%-му дисконту».
Пострадавшие
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, отмечает, что больше всех в 2014 году рынок аренды элитного жилья претерпел существенные изменения. «На фоне обострения взаимоотношений России с западными странами, а также стагнации российской экономики наблюдается снижение спроса, как со стороны российских, так и со стороны иностранных арендаторов, прежде всего, корпоративных клиентов из представительств западных компаний. Сокращение спроса оценивается на уровне 20% по сравнению с 2013 г. Следствием этого стал рост предложения, а также увеличение периода экспозиции на рынке».
Стоит отметить, что в результате сократившегося спроса и возросшего объема предложения на рынке арендодателям пришлось снижать цены для того, чтобы успешно сдать в аренду имеющийся актив. Еще один фактор, который повлиял понижению цен - ослабление курса рубля. Арендодатели были вынуждены снижать цены, номинируемые в долларах США, для нивелирования курсовой разницы. При этом собственники объектов, изначально выставленных в рублях, в условиях сокращения спроса также были вынуждены понижать цены или предоставлять существенный дисконт в процессе торга, который мог достичь порядка 40%.
В результате всех этих тенденций на рынке наблюдалось снижение уровня арендной платы. По данным компании ИН , по состоянию на декабрь 2014 г. средний уровень арендной платы на рынке элитной аренды Москвы составил $ 7 360 за квартиру в месяц, снизившись относительно декабря 2013 г. - на 20,1%.
Сейчас
Сейчас мы видим, что рынок стабилизируется, разрыв между спросом и предложением сокращен, и ставки зафиксировались.
Еще замечено, что выросло число заявок со стороны собственников и арендаторов квартир. Иными словами, доверие к агентствам увеличилось, и люди стали выбирать жилье/искать арендатора с помощью услуг профессионального риэлтора. Это хорошие результаты для агентств недвижимости. Кроме того, на рынке наблюдается увеличение числа собственников, готовых сдавать квартиру легально и платить налоги. Также на рынке аренды растет спрос на такую услугу, как страхование гражданской ответственности перед третьими лицами.
Несмотря на стабилизацию ситуацию, стоит отметить, что на рынке аренды остаются несносимые серии пятиэтажек, а также панельные 9- и 12-этажные дома. Но их не так много, поэтому дешевого жилья становится все меньше. Однокомнатные квартиры в старых панельных домах теперь можно снять за 25-27 тыс. рублей, двухкомнатные – за 30-34 тыс. рублей.
«По итогам года, увеличилось предложение квартир в новостройках, недавно введенных в эксплуатацию, - утверждает Ирина Доброхотова. - Скорее всего, в этом году предложение также будет увеличиваться, в том числе и в связи с тем, что вырастет налог на недвижимость в собственности и владельцы инвестиционных квартир будут стараться сдать их в аренду. Кроме того, если ситуация в экономике будет оставаться напряженной, спрос сократится. Он уже и сегодня меньше объема предложения квартир в аренду».
Несмотря на это, заметим, что арендодатели неохотно идут на уступки, не желая снижать арендные ставки, так как многие ожидают сокращения собственных доходов и уже ощутили повышение цен на рынке потребительских товаров. В то же время у большинства арендаторов доходы тоже не растут, и они не могут в такой ситуации идти на увеличение своих трат на аренду жилья. Возможно, произойдет отток арендаторов жилья эконом-класса в ближайшее Подмосковье, где аренда более доступная. Тем более арендаторы продолжают проявлять интерес к городам ближайшего Подмосковья, таким как Одинцово, Мытищи, Реутов, Химки, Долгопрудный, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха. Стоимость найма в них ниже, за счет чего можно снять более качественное жилье дешевле, чем в Москве. В Москве разрешили надстраивать дома любой этажности. При этом ограничений по количеству надстраиваемых этажей не предусмотрено, заявил «Известиям» руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин.Реконструкция с надстройкой может быть проведена для любого здания – надстроить можно даже 17-этажку. Главные критерии для надстройки – желание жильцов и отсутствие градостроительных ограничений.За счёт новых этажей жители смогут увеличить площадь своих квартир. Город же таким образом надеется повысить налоговые поступления и сэкономить бюджет, предназначенный для благоустройства жилых кварталов.Весной этого года, по данным столичного департамента градостроительной политики, около 400 домов было рекомендовано для надстройки. Однако тогда речь шла о 3–5-этажных домах сталинской серии. Взлет валюты vs недвижимость
 За всю историю российской биржи не было такого резкого взлета доллара и евро. По сей день, аналитики не могут даже прогнозировать дальнейшее движение иностранных валют и рассказать о том, как сложится судьба рубля. В связи с этим, на рынке недвижимости валютные колебания создают некие пессимистичные настроения. О том, как быть в условиях нестабильности и при этом как извлечь выгоду при покупке жилья при нынешней экономической ситуации, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Валютные колебания создают некую нервозность на рынке недвижимости в совокупности с другими дестабилизирующими экономику факторами – снижением цен на нефть, развитием ситуации на Украине, введением санкций со стороны западных стран. Однако, несмотря на все эти факторы, как отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, на рынке с началом делового сезона было заметное оживление. «Большинство покупателей в массовом сегменте получают доход и хранят сбережения в национальной валюте, поэтому приобретением недвижимости они озадачились, желая улучшить свои жилищные условия и сохранить накопления, а не выиграть на росте валют, - говорит аналитик. - Конечно, есть покупатели, которые хранят деньги для диверсификации рисков в разных валютах, и за счет скачков курса увеличили имеющие средства, однако на принятие решение о покупке недвижимости влияет ряд факторов».
«На сегодняшний день мы не отмечаем паники среди покупателей недвижимости, связанной с превышением долларом 40-рублевой отметки, - рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». - Если скидки предоставляются, то в общем режиме – для поддержания лояльности покупателей и повышения спроса на отдельные квартиры».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group утверждает, что не наблюдает панику среди клиентов. «В элитном сегменте рублевая волатильность в меньшей степени оказывает влияние на принятие решения, - говорит она. - Рынок дорогого жилья, которое в большинстве своем экспонируется в долларах, сейчас показывает хороший спрос».
«Валютные колебания, как уже показала ситуация весной, не создают панику среди потенциальных покупателей, а скорее стимулируют ту часть спроса, которая могла бы конвертироваться в сделки по покупке позже и находилась в состоянии раздумий и ожидания», - утверждает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».
Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт» в свою очередь отмечает, что на рынке сейчас панические настроения. «Люди разделились на два лагеря: первые заняли выжидательную позицию, вторые стараются вложить деньги», - говорит он.
Выгодная сделка
Как говорится во всем плохом можно найти и хорошую сторону. Например, именно сейчас россияне, обладающие значительными накоплениями в валюте, могут совершить выгодную сделку. Есть тенденция к тому, чтобы реализовать валюту на своем максимуме, а затем приобрести недвижимость. Ведь только с начала этого года доллар вырос на 18%. Таким образом, у тех, кто обладает достаточно крупной суммой в долларах, есть возможность больше потратить в рублях на приобретение квартиры.
«Последние события с падением курса рубля заметно спровоцировало людей на вложение денег в недвижимость, однако это касается больше тех, чьи сбережения были в рублях, - говорит Дмитрий Тюрников, управляющий проекта «СПБ маркет». - Те же, кто держит сбережения в валюте, склонны подождать, так как курс евро и доллара более стабилен и растет».
«Покупатели до конца не верили своей удаче и переводили доллары в рубли в банке в день сделки, - комментирует Виталий Ткаченко, генеральный директор ГК VTM. - Стоит отметить, что ряд сделок был отменен или перенесен по причине нестабильности национальной валюты. Продавцы или повышали цены или номинировали цену в долларах. Сейчас повторяется сценарий 2009 года, когда у покупателей с валютой прекрасные возможности приобрести недвижимость с дисконтом в 20-40% от цен начала года».
Действительно, вложить деньги в строящийся дом в ситуации, когда курс рубля падает, становится наиболее выгодным, особенно при приобретении квартиры в ипотеку. «Дело в том, что заключая договор со строительной компанией и банком, покупатель фиксирует стоимость в рублях и процентную ставку, тем самым через 5-10 лет сумма ежемесячного платежа становится все менее ощутимой, тем более повышение процентных ставок на клиенте не сказывается», - разъясняет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
«Если человек хранил деньги в валюте и снял их в рублях, то прибыль за период с июня по сентябрь составила порядка 8,5%, - утверждает Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». - В целом, за неполный 2014 год покупка недвижимости в рублях позволила получить прибыль на уровне 10-15% за счет строительства самого дома. Прирост цены с начала года на петербургском рынке ниже уровня инфляции».
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, отмечает, что сейчас поток людей не очень велик, это связано, скорее, с недоверием к банкам, хотя на сегодняшний день выгода составляет до 20 % по сравнению с прошлой осенью - для тех, кто имеет сбережения в долларах.
Покупают
По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», практически с самого начала года недвижимость пользуется повышенным покупательским спросом, вплоть до того, что по отдельным, наиболее интересным и ликвидным проектам спрос этот в самом начале года возрос на 20-25% по сравнению с аналогичным периодом года прошлого.
«Большинство людей, хранивших деньги на депозитах, успели их вложить в начале года, именно тогда спрос на квартиры в новостройках носил ажиотажный характер, - утверждает Екатерина Бармашова. - Доля инвестиционных сделок, по данным АН «Итака», в сентябре составила 16%. В среднем по результатам неполного 2014 года, этот показатель равен 20%».
Правда уже в феврале-марте спрос этот вернулся на прежние позиции, но жилье первичного рынка продолжило, и вплоть до сегодняшнего дня продолжает оставаться самым надежным и востребованным инструментом для инвестиций и сохранения сбережений. В третьем квартале, по сравнению с первым и вторым кварталами, покупательский интерес снизился, в связи с чем цены на недвижимость уже не растут такими темпами, как в первом квартале. С начала года рост цен на первичном рынке жилья составил не более 6-7%, а начало осени на многих объектах, вопреки сложившейся практике прошлых лет, ознаменовалось не традиционным повышением цен, а, наоборот, пролонгацией летних акций. По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», в настоящее время инвестиционный спрос сдерживается неопределенностью развития экономической ситуации в стране.
Аналитики в один голос твердят, что сегодня сделки проходят в режиме решения текущих жилищных проблем тех его участников, у которых они требуют скорейшего разрешения, и нет оснований рассчитывать на какое-либо существенное увеличение покупательского спроса в ближайшей перспективе.
Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что люди, которым необходимы квартиры для проживания, продолжают покупать недвижимость. На фоне традиционного подъема деловой активности их число увеличилось. В то же время некоторые потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Для них покупка квартиры не является насущным вопросом, что позволяет повременить со сделкой. Таким образом, формируется отложенный спрос. Тем не менее, инвесторы сохраняют свою активность, ведь новостройки неизменно растут в цене по мере повышения стадии готовности. Совершив покупку в рублях, они все равно перепродадут квартиру намного дороже в той же отечественной валюте.
По словам Юлия Гутмана, директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в последнее время увеличилось количество продавцов жилья эконом-класса, которые заявляют о своем желании получить расчет по сделке в долларах или евро. Правда, пока рынок игнорирует такие запросы, поскольку музыку здесь сейчас заказывают покупатели, которые, конечно, не заинтересованы в инвалютных расчетах. Тем не менее, есть вероятность, что в случае дальнейшего существенного ослабления рубля, участники рынка задумаются о более устойчивом эквиваленте национальной валюты, и потенциально возвращение «в доллары» возможно.
Автор: Сугра Гаджиева |
|
Новости
