 Есть несколько видов страхования, но самыми главными и важными являются 3: страхование титула, страхование финансовых рисков дольщиков и страхование для ипотеки.
Самые осторожные покупатели жилья прибегают также к таким видам страхования, как риск смерти и потери трудоспособности заемщика, риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору, и риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.
Страхование титула – утраты права собственности на недвижимость, в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.
Страхование финансовых рисков дольщиков – используется при долевом строительстве в нескольких случаях: 1) при срыве сроков строительства – когда застройщик не предоставляет дольщику квартиру в срок, который прописан в договоре; 2) в случае двойной продажи, о которых чаще всего становится известно уже после сдачи дома. Это ситуация, когда на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков; 3) на случай банкротства застройщика.
Страхование для ипотеки – этот вид страхования используется банками для того, чтобы нивелировать собственные риски по предоставлению кредита. Для этого некоторые банки просят клиента заключить комплексный договор по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование права собственности на объект (титула). Титульное страхование и страхование жизни – не являются обязательными, однако способны обезопасить заемщика от многих рисков.
Как уже выше говорилось, покупатели также прибегают к следующим видам страхования:
Риск смерти и потери трудоспособности заемщика – в данном случае обоснованность страхования жизни и утраты работоспособности заемщика очевидна, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. В жизни могут возникнуть ситуации, в результате которых заемщик окажется не способным погасить полученный кредит (например, невозможность работать из-за травмы или болезни). Предугадать их сложно, поскольку 15-20 лет – немалый срок даже для молодого, здорового человека, но максимально защитить себя и свою семью от возможных финансовых трудностей поможет страховой полис, по которому страховая компания возместит банку неоплаченную заемщиком часть кредита.
Риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору – страхование имущества проводится на случай повреждения в результате непредвиденных событий (пожара, взрыва газа, стихийного бедствия, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д.). При наступлении страхового случая задолженность перед банком может быть погашена страховой компанией за счет полученного страхового возмещения. Этот вид – страхование имущества, которое отдается в залог, – предусмотрен федеральным законодательством. Жилье требуется застраховать, поскольку оно будет находиться в залоге у банка несколько лет, а за это время случиться может что угодно – от потопа до пожара. В этом случае банк получит компенсацию от страховой компании.
Риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.
Страхование титула – это страхование риска утраты права собственности. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на недвижимость со стороны третьих лиц.
Все большее распространение получает страхование обстановки квартиры, т.к. мебель, обстановка, бытовая техника достаточно дорогостоящие. Желая застраховать отделку и имущество, владелец квартиры сам определяет ту сумму страховой премии, на которую он рассчитывает.
Банки требуют застраховаться
В случае приобретения квартиры с помощью ипотеки на вторичном рынке заемщик, как правило, обязан в обязательном порядке застраховать передаваемое в залог имущество от рисков утраты, гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Это требование всех банков. Остальные виды страхования зависят от программы конкретного банка.
Заметим, что если заемщик застраховал «титул» приобретенной недвижимости на ее полную стоимость, то есть не на сумму, равную остатку ссудной задолженности, как того обычно требуют банки, то в случае чего, титульное страхование поможет не только погасить кредит перед банком, но и вернуть собственные деньги, которые были вложены в покупку недвижимости.
«Несмотря на то, что любой банк проверяет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости в кредит, все же настоятельно рекомендую застраховать титул на полную стоимость недвижимости, чтобы избежать в будущем неприятностей, - говорит АлексейШмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - В случае отсутствия данного страхования на полную стоимость недвижимости риск потери у заемщика очень высок, так как в результате прекращения права собственности проблема возникнет не у страховой компании, а у самого заемщика – ведь ему надо будет вернуть свои вложенные средства и кредит банку».
Срок годности страховки
«Сейчас на рынке много ипотечных клиентов, которые в любом случае вынуждены прибегать к страхованию, - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». - Если говорить о титульном страховании, то можно отметить и такой момент – несмотря на то, что общий срок исковой давности составляет три года, некоторые клиенты интересуются пятилетним, и даже десятилетним сроком. Уровень осведомленности клиентов о возможностях титульного страхования достаточно высок». Но стоит отметить, что страховщики предлагают страхование титула именно на срок до 3-х лет, так как риск потери собственности относительно велик только в первые годы владения.
Цена вопроса
Застраховать можно абсолютно все: начиная от городской квартиры (конструктивные элементы, внутреннюю отделку и др.) до загородного дома, а также любые постройки возле него – гараж, баню и т.д. Страховать имущество можно полностью, или по отдельным позициям. При этом есть разные варианты по рискам. Кроме кражи, грабежа, пожара, наводнения, можно застраховать жилье от аварийных ситуаций с бытовым газом, водопроводными трубами и т.п., а также свою ответственность перед третьими лицами (если аварийную ситуацию создает сам клиент).
Стоимость страховки зависит от множества факторов: стоимости имущества, срока страхования, характеристик жилья и т.д. Стоимость страховки, как правило, составляет 0,1-0,5% от стоимости имущества.
Добровольная страховка
Если говорить о страховке уже имеющегося в собственности жилья, то на сегодняшний день его застраховать достаточно просто. Это можно сделать, обратившись в выбранную страховую компанию (желательно, конечно, выбирать крупных, проверенных игроков на рынке страхования) или же можно пойти более простым путем. Как правило, в Москве страховые свидетельства рассылаются по квартирам. В них указаны условия страхования, страховые риски, размер страховых взносов, гарантии Правительства Москвы, контактная информация. Технически страховые платежи включены в документы на оплату коммунальных платежей за квартиру, являясь при этом платежами добровольными, в отличие от коммунальных.
«Добровольное жилищное страхование стало достаточно активно развиваться в нашей стране примерно с середины 90-х годов, - отмечает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании АН. - В настоящее время оно достаточно популярно среди граждан. А на сегодня в Москве застраховано, насколько я знаю, более полутора миллионов квартир»
Все же рост спроса на страховку недвижимости, о котором говорят аналитики, слегка преувеличен. Как показывает практика, добровольно мало, кто среди наших граждан страхуют свое жилье. По словам Аркадия Власенко, генерального директора АН, не более 2-3% покупателей жилья добровольно решаются застраховать свою недвижимость.
Однако стоит отметить, что бывают случаи, когда страховка действительно очень выручает. «Когда у меня в квартире прорвало горячую воду (в мое отсутствие) - страховая компания выплатила мне 55 тысяч рублей, а соседу снизу - 180 тыс. руб. (моя гражданская ответственность). Думаю, эта страховка меня выручила», - рассказал один их клиентов.
Как санкции сказались на коммерческой недвижимости?
Сегодня что ни день, то новые санкции в отношении России со стороны Запада. Казалось бы, пока что не сильно заметно то, насколько санкции сказываются на экономике страны, однако все же бизнесмены обеспокоены тем, какие последствия их ожидают. Такая паника на рынке заставляет задуматься над тем, как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости и насколько с началом бизнес сезона бизнесмены охотно арендуют помещения.
 Темпы роста на рынке коммерческих помещений, по словам Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», существенно снизились. «Если рассматривать сегмент торговых площадей, то причины пониженного спроса здесь связаны (преимущественно) с общим спадом на рынке ритейла (Нежилые помещения на первых этажах жилых домов), - говорит она. - Объем вакантных площадей как в центре, так и вне его увеличивается».
Действительно на сегодняшний день, как в офисном, так и в торговом сегментах наблюдается тенденция децентрализации. Она обусловлена как общими тенденциями рынка (движение вслед за потребителем), так и оптимизацией расходов на аренду, стоимость которой выросла в связи с валютными колебаниями. Алексей Артошин, заместитель генерального директора по маркетингу и PR в свою очередь обращает внимание на тот факт, что на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад активности со стороны покупателей и арендаторов. «В связи с желанием компаний сократить расходы на офисные площади, больший спрос приходится на аренду помещений, нежели на покупку, - отмечает он. - При этом можно отметить, что время на принятие решения арендаторами существенно увеличилось, поскольку многие из них в виду большого числа вакантных офисных площадей не спешат с заключением сделки и просматривают множество вариантов в поисках самого доступного или ждут снижения арендных ставок».
Роман Евстратов, партнер ГК Rusland SP считает, что сложившаяся политическая и макроэкономическая ситуация пока не повлияла на арендные ставки. «Исключение составляют компании, на которых непосредственно повлияли санкции или, например, прокатившаяся волна банкротств туркомпаний, - комментирует он. - Но в таких случаях речь, как правило, идет не о выторговывании льготных условий аренды, а о приостановке операционной деятельности и закрытии офисов.
Подо что арендуют
Как показывает практика, теперь чаще всего бизнесмены арендуют небольшие помещения под магазин и помещения под офис в бизнес-центрах. По словам Михаила Рожко, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день сократилось количество запросов на помещения под ресторан или под салон красоты, которых раньше было много.
По данным Елены Мишиной, наиболее активными арендаторами нежилых помещений торгового назначения сегодня являются операторы общепита. «На их долю приходится треть всех арендованных площадей формата стрит-ритейл, - говорит она. - Причем тенденция вытеснения с уличных помещений ритейлеров и замена их на операторов общественного питания сохраняется уже на протяжении нескольких лет. Этот тренд характерен не только для Москвы, но и для Подмосковья».
По словам Алексея Артошина, на офисные площади спрос остается, хотя и меньше, чем в прошлом году, однако спрос на ритейл всегда выше, а хороших предложений в этом сегменте существенно меньше. На рынке офисной недвижимости сейчас сложилась обратная ситуация – предложения превышает спрос.
Снижение ставок
Как было выше сказано, на рынке коммерческой недвижимости с каждым днем увеличивается уровень вакантных площадей. Наиболее «плачевная» ситуация наблюдается в офисном секторе. Из общего объема пустующих помещений коммерческого назначения в Москве более половины приходится на офисные площади, порядка 30% относятся к производственно-складским и помещениям свободного назначения. Объем вакантных помещений торгового назначения (уличные площади) составляет примерно 15%. Как утверждает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Мск), показы и просмотры идут с той же активностью, но количество подписанных площадей ниже.
Большой ввод бизнес-центров класса А привел к увеличению вакансии на этом рынке. Это дает возможность арендовать площади дешевле, чем раньше. По словам аналитиков, ставки аренды претерпели изменение. В целом по рынку снижение арендных ставок составило от 2% до 8-10% по сравнению с предыдущим годом. Но учитывая существенное падение рублевого курса по отношению к доллару, сумма платежа по аренде практически не изменилась. Зато выросли суммы эксплуатационных расходов. По некоторым объектам рост составил до 20%. Больше всего пострадали операторы фуд-корта, для которых увеличение эксплуатационных расходов стало самым значительным.
Роман Евстратов считает, что снижение арендных ставок – не лучшая политика удержания клиента. «Бизнес центры привлекают арендаторов за счет дополнительных услуг (служба reception, переговорные комнаты и т.д.) качества инженерной инфраструктуры, парковки, - говорит он. - Кроме того, возрастает интерес арендаторов к «зеленым» технологиям. В сегменте торговой недвижимости арендные ставки определяются местоположением, концепцией, составом арендаторов торгового центра, профессиональным управлением и, если бизнес арендатора успешен, он выдерживает высокую ставку. А, если торговый центр теряет популярность у целевой аудитории, то снижением арендных ставок арендаторов не удержишь и лучше задуматься о реконцепции».
Своим уступим
Однако, все же, учитывая панику, в условиях нынешней экономической и политической ситуации арендодатели готовы предоставлять скидки и выгодные условия съема, чтобы привлечь и удержать клиента. Большая часть арендодателей готова в индивидуальном порядке вести диалог с клиентами для достижения взаимовыгодных условий. Однако, по словам Елены Мишиной, все зависит от ликвидности и качества помещения. «Например, в топовых объектах (крупных торговых центрах, центральных офисных зданиях, проходимых объектах стрит-ритейла в центре и на периферии) снижение спроса со стороны арендаторов было минимальным, - рассказывает она. Но по итогам третьего квартала коррекция ставок в сторону понижения, скорее всего, будет общей для рынка тенденцией. Для арендаторов это будет значить возможность заключения договоров на более выгодных финансовых условиях».
По словам Ильи Фокина, директор департамента брокериджа NAI Becar(Мск), цены снижаются, в основном на премиум-сегмент, на помещения «под отделку» и отдаленные помещения, на которые и так спрос был не велик. «В общем, пока по рынку никакой паники или катастрофы нет, - утверждает он. - А если собственники делают значительный дисконт действующему арендатору, то это единичные случаи: либо якорь в ТЦ, у которого временные трудности, либо просто крупный арендатор, а вообще такие вещи собственники пытаются не светить».
Марина Онучина в свою очередь отмечает, что снижение арендной ставки зависит от ситуации каждого арендодателя. «Кто-то не готов идти на скидки, так как не испытывает нехватки денежных средств, - говорит она. - При этом можно встретить и более гибкую позицию, если собственник связан кредитными обязательствами и испытывает нехватку ликвидности».
Помимо снижения арендной ставки, некоторые арендодатели, чтобы удержать клиента повышают уровень сервиса и качество услуг в здании, а чтобы привлечь - подготавливают офис к въезду арендатора (проведение ремонта для него). Кроме этого, некоторые арендодатели готовы отказаться от индексанции на первые два-три года. Например, те, кто раньше настаивали на конкретном арендаторе - только салон красоты или только кафе, готовы рассматривать и другие виды бизнеса на своем объекте.
В целом стоит отметить, что арендодатели очень неуступчивы в цене, особенно когда речь идет о рублевых договорах на долгий срок, так как собственники боятся снижения рубля и при этом в долгосрочной перспективе надеются на рост ставок и спроса на их недвижимость. «С позиции арендодателя в случае серьезного кризиса лучше сесть с арендатором за стол переговоров и снизить ставку в случае необходимости, а не обременять себя сразу длинным рублевым договором с дисконтом, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. -. Также информация о снижении цены для нового арендатора (если это большой действующий БЦ или ТЦ) может уйти и нынешние арендаторы тоже попросят скидку. Арендодатели очень осторожны в этом вопросе».
Михаил Рожко же считает, что арендодатели практически всегда готовы торговаться. Снижение в пределах 10-15% почти всегда возможно.
Итог
Август всегда считался месяцем отпусков, когда потенциальные арендаторы не спеша смотрят, думают и ждут руководителей для принятия решений. Арендаторы офисных помещений в такие месяцы вообще не активны, а ритейлеры смотрят скорее по инерции, набирая пул предложений для развития. По словам Ильи Фокина, есть, конечно, исключения - это те, кому срочно нужно переехать или те, кто начинает искать помещение и анализировать рынок за долго от аренды. «Также несколько лет назад немного изменился сезон активности арендаторов, если раньше это были летние месяцы с июня по август (особенно в офисах), то теперь июнь обычно активен, а сезон сдвинулся с июля по сентябрь», - отмечает он.
Бизнес всегда очень чутко реагирует на любые факторы, прямо или косвенно влияющие на экономику. Последние действия показывают, что рынок коммерческой недвижимости переживает спад активности. Прежде всего, это касается аренды. Арендаторы существенно снизили свою активность и не готовы брать новые точки в аренду. Что касается продажи, мы отмечали некоторый рост интереса со стороны покупателей, для которых покупка коммерческой недвижимости возможность вложить деньги для их сохранения в условиях нестабильности.
По сравнению с прошлым годом спрос на коммерческую недвижимость заметно сократился, что особенно ощутимо для дорогих и просторных офисов класса «А». Большинство компаний стремятся сократить расходы на аренду офисов в связи, с чем рассматривают более компактные площадки за пределами Центрального административного округа. Подводя итоги, можно сказать, что рынок офисной недвижимости замер в ожидании, но падения пока нет.
http://move.su/articles/619/
Почему нельзя прописаться в апартаментах
Практически каждый, кто представляет себе роскошное жилье в городе, то перед глазами так и вырисовывается картина шикарных апартаментов, которые находятся очень высоко и оттуда открывается прекрасный вид на город. Несмотря на всю красоту и роскошь апартаментов, помимо плюсов, у них есть и минусы, о которых не все знают.
 В первую очередь при покупке апартаментов, необходимо понимать, что они отличаются от традиционного жилья своим юридическим статусом, следовательно, в них нельзя прописываться. Хотя во всем остальном они совершенно ничем не уступают обычным квартирам. «Формально апартаменты – это нежилая недвижимость, поэтому в них нельзя прописаться на постоянной основе, но можно получить временную регистрацию)», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Еще одно отличие апартаментов от обычных квартир - по другим ставкам начисляются коммунальные и налоговые платежи. «В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час, - рассказывает Мария Литинецкая. - В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента на 2-2,5 тысяч выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие. Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн рублей, покрывает переплату за «коммуналку» на 110-130 лет вперед».
К минусам апартаментов относятся не только более высокие коммунальные платежи, ибо расчет идет по тарифам на нежилые помещения, но и высокий налог на недвижимость - 0,5% от расчетной стоимости апартаментов против 0,1% для квартир.
«Налоги на апартаменты выше, но сама процедура выплат гораздо удобнее, благодаря разнесенности платежей во времени», - говорит Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate.
Аналитики «НДВ-Недвижимость» в свою очередь среди минусов выделяют ставки по ипотеке. Дело в том, что для приобретения апартаментов обычно ставки выше, чем для жилой недвижимости.
Важное преимущество
Самое главное преимущество апартаментов – это цена. Обычно они дешевле аналогичных по характеристикам квартир, в среднем, на 20%. А это значит, что, во-первых, покупатель может поселиться в старой Москве, в районах с хорошей локацией, по цене, существенно ниже, чем при покупке квартиры. Во-вторых, именно цена делает апартаменты более инвестиционно-привлекательными, так как позволяет инвестировать с минимальным бюджетом (от 3 млн. руб), которые можно либо вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду. Причем ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае.
Причиной того, почему апартаменты стоят дешевле, чем аналогичные квартиры, является тот факт, что, так как апартаменты с юридической точки зрения не являются жильем, девелоперу официально не требуется обеспечивать клиентов инфраструктурой – школой, детскими садами и т.п. Таким образом, застройщики, которые пользуются возможностью сэкономить на социальных объектах, могут обеспечить более демократичный ценник своим апартаментам.
«На сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составляет примерно 235 тысяч рублей, - отмечает Мария Литинецкая. - Самые доступные апартаменты сейчас реализовываются в апарт-комплексе «Царицыно-2» (2,558 млн руб. за 22,7 кв.м). Также в пятерку проектов с наиболее бюджетными предложениями входят: «Савеловский Сити» (3,595 млн руб. за 34,9 кв. м), Loft Park (3,916 млн руб. за 24,2 кв. м), «Триколор» (4,263 млн руб. за 24,5 кв. м), YE'S (4,525 млн руб. за 27,2-28,2 кв. м). Самые дорогие лоты предлагаются в следующих комплексах: Golden Mile private residence (952,193 млн руб. за 561 кв. м), Mon Cher (647,280 млн руб. за 372 кв. м), «NегоцiантЪ» (464,58 млн руб. за 242,6 кв. м), «Город столиц» (435 млн руб. за 468 кв. м), Smolensky Deluxe (410,000 млн руб. за 431 кв. м)».
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet в свою очередь утверждает, что средневзвешенная цена на апартаменты по итогам второго квартала 2014 года составила 263,6 тысяч рублей за кв.м. «В рамках элитного сегмента средневзвешенная составила 791,4 тысяч рублей за кв.м., в премиум-классе – 457,4 тысяч рублей за кв.м. Стоимость апартаментов бизнес-класса составила 212,5 тысяч рублей за кв.м., а комфорт-класса – 141,6 тысяч рублей за кв.м.
В Подмосковье, по данным Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, цены значительно ниже: эконом-класс предлагается по 70-80 тысяч рублей за кв. м, бизнес-класс за 150 тысяч рублей кв.м.
Если говорить об апартаментах на загородном рынке, по словам Константина Романова, общий объем составляет менее 1% от всего предложения «первички». Примеры: поселок Park Avenue, комплекс рядом с коттеджным поселком «Гринфилд» и пр.
Широкая аудитория
Популярность апартаментов на данный момент достаточно высокая – порядка 25-30% от общего объема спроса. Как отмечает Владимир Богданюк, рост спроса на апартаменты начался после появления на рынке интересных проектов в бизнес- и комфорт-класса.
Практика реализации апартаментов показала, что, во-первых, целевая аудитория у них довольно широкая, и подобная недвижимость даже чаще приобретается для постоянного проживания (например, москвичи, имеющие прописку, покупают апартаменты для расселения семьи). А во-вторых, динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир.
Апартаменты сейчас пользуются спросом у разных категорий покупателей – молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет) и т.д.
Однако из-за того, что апартаменты можно использовать и под коммерцию, и для проживания, Анна Панова, партнер Rusland SP утверждает, что спрос формируют 2 группы потребителей: инвесторы, которые покупают апартаменты для последующей сдачи в аренду и непосредственно будущие жители данных апартаментов.
«В элитном сегменте гостиничный статус позволяет разработать большой спектр дополнительных услуг и инфраструктуры, однако это может существенно увеличить плату за управление в таком комплексе, поэтому наиболее привлекательными с точки зрения дополнительной инфраструктуры, которая пользуется спросом у клиентов, являются проекты, сочетающие в себе как отель, так и апартаменты», - говорит Анна Панова.
В основном активным спросом пользуются апартаменты бизнес- и комфорт-класса площадью 40-50 и 70-80 кв. м. Хотя бывает и так, что некоторые покупают сразу несколько апартаментов, чтобы объединить 2 или 3 помещения в одно и получить на выходе больше 100 и даже 200 кв. м. Тем более доходность по апартаментам сравнима с доходностью встроенных нежилых помещений (street retail), которые раньше были основным видом покупки для инвесторов подобного рода. «Самые интересные предложения уходят с рынка еще на этапе закрытых продаж, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - В наиболее успешных проектах, в тои числе бизнес- и премиум-класса темпы реализации достигают 20-50 апартаментов в месяц».
Сервис пятизвездочного отеля
Сегодня апартаменты можно считать полноценно сложившейся весомой частью рынка недвижимости Москвы, при этом внутри самого сегмента представлены очень разные по формату площади. «Принципиально необходимо разделять категории апартаментов: апартаменты в бизнес-зонах, в реконструируемых домах, в имиджевых местах и т.п. (все это в основном апартаменты высокобюджетного сегмента класса бизнес и выше) и апартаменты как замена классическому жилью (преимущественно, апартаменты эконом- и комфорт-классов в проектах масштабной застройки, в том числе, в рамках освоения промзон)», - рассказывает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Апартаменты элитного класса пользуются спросом из-за местоположения и набора дополнительных услуг, которые предоставляет управляющая компания. Ряд проектов, представленных на рынке, удачно сочетают в себе как черты элитной жилой недвижимости, так и сервис пятизвездочного отеля, что является очень привлекательным для клиентов.
Например, основной плюс приобретения апартаментов в составе многофункциональных комплексов – это возможность работать рядом с домом, в идеальном случае жильца такого комплекса от работы будет отделять только несколько этажей на лифте. Также в ряде проектов есть дополнительный бонус – собственная консьерж-служба, которая может взять на себя услуги по уборке, доставке еды, заказе билетов и прочее. При этом в большинстве проектов девелоперы стараются создать привлекательную инфраструктуру для покупателя, в том числе и социальную.
Важной отличительной особенностью покупки апартаментов, по сравнению с арендой традиционной квартиры, по мнению Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», является наличие дополнительных услуг для жильцов, которые не предусмотрены для квартир сегмента бизнес-класс и выше. Например, предоставление переговорных, конференц-зала, возможность проводить переговоры благодаря высокоскоростным системам связи и оборудованию для презентаций. Это позволяет существенно экономить время, не ехать по пробкам до ближайшего подходящего офиса.
Развеем миф
Постоянную регистрацию в апартаментах действительно получить нельзя, но можно оформить временную. Она дает ее обладателю почти все те же самые права, что и постоянная (кроме возможности встать в очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН). «Важно, чтобы в разрешительных документах у застройщика изначально было прописано назначение объекта под гостиницу, - говорит Мария Литинецкая. - К примеру, таким статусом обладают Башня «Федерация», МФК YE'S, МФК «Водный», МФК «Фили Град» и другие».
Заметим, что после того, как объект будет построен, собственникам придется выбрать на общем собрании управляющую компанию, имеющую лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда жители смогут получить вожделенную регистрацию в апартаментах.
Нужна ли прописка
На самом деле, как показывает практика, покупателей жилья в сегментах «премиум» и de luxe отсутствие прописки обычно не смущает, в связи с тем, что, как правило, апартаменты становятся для них второй или третей покупкой. Например, такая ситуация складывается на загородном рынке. «Жители коттеджных поселков на Новой Риге приобретают апартаменты в соседнем комплексе бизнес-класса с разными целями: кто-то впоследствии сделает из своего помещения творческую мастерскую, кто-то предоставит студии своим помощникам по хозяйству, кто-то выкупает сразу несколько апартаментов на цокольном этаже, чтобы открыть модный бутик одежды и т.п.», - рассказывает Константин Романов.
Как отмечает Владимир Богданюк, временную регистрацию надо обновлять раз в пять лет, но если есть все необходимые документы на недвижимость, то процесс не займет много времени. Более того, если приобрести апартаменты в комплексе, где есть собственная управляющая компания, то заниматься этим будет именно она. При этом временная регистрация возможна только в апартаментных комплексах, имеющих статус гостиницы.
«На данный момент разрабатывает новый законопроект о том, чтобы приравнять апартаменты в жилым помещениям, - говорит он. - При обсуждении акцент идет на обеспечение проекта инфраструктурой со стороны застройщика. Однако, возможно, принятие данного законопроекта повлияет и на статус апартаментов, и там станет возможна постоянная регистрация».
http://move.su/articles/624/ Какой москвич, да и не только, не мечтает о доме не где-то в Подмосковье, а за границей и хорошо бы у моря. Как правило, такое желание у большинства россиян возникает, конечно же, летом, особенно во время отпуска, когда совсем не хочется уезжать домой. Отдыхать – не работать, как говорится. А кто-то хочет приобрести недвижимость на берегу моря из-за проблем со здоровьем или же для здоровья своих детей. Ведь морской воздух так полезен.
 Аналитики отмечают, что с годами портрет клиента на зарубежную недвижимость значительно «расширился» и по возрастным рамкам, и по бюджету приобретений и по разбросу в выборе стран. Теперь это не только крупные бизнесмены и люди из списка Forbes. Кроме того, сейчас российский покупатель (теперь это и начинающий бизнесмен, и менеджер среднего звена) достаточно мобилен в плане путешествий за границей, часто связывает с этим бизнес, расширяет свой инвестиционный портфель приобретениями зарубежной недвижимости и даже приобретает строящиеся объекты в стране, где собирается обучать своих детей в будущем.
«В основном летом активизируются те покупатели, которые редко имеют возможность выбраться за рубеж, - говорит Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. - Они заранее планируют приобретение недвижимости в стране, в которой собираются провести долгий отпуск, предварительно отобрав с консультантом список самых подходящих объектов и согласовав их просмотр. Для тех же клиентов, кто достаточно часто путешествует за границей, лето скорее является менее активным сезоном».
Анастасия Дубик, директор департамента зарубежной недвижимости компании Blackwood отмечает, что непосредственно покупки будут заметны ближе к осени, сейчас многие клиенты летят на просмотры, совмещая это приятное занятие с отпуском.
В качестве курортной зарубежной недвижимости традиционно российские покупатели предпочитали Лазурный Берег, однако, в последнее время произошло существенное увеличение продаж на Кипре и в Греции, где помимо хорошего климата и прекрасной природы при приобретении недвижимости есть и другие существенные бонусы, такие как получение вида на жительство и даже паспорта.
«В качестве инвестиционной недвижимости чаще выбирают ту страну, с которой у покупателя связан бизнес или частое пребывание там: Великобритания, Австрия, Германия и др., - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Лидером по-прежнему является Лондон, так как это один из самых зрелых рынков недвижимости в мире. И, несмотря на то, что доходы от недвижимости здесь не самые высокие по Европе, стабильность у инвесторов сейчас в большей цене, нежели более высокие, но рискованные доходы».
Кац, директор по маркетингу группы компаний «МИЭЛЬ», считает, что в основном жилье предпочитают приобретать в таких благополучных странах, как Англия, Австрия, Франция, Чехия, Латвия из-за высокого уровня жизни и безопасности.
На сегодняшний день, как отмечает Анастасия Дубик, 70% наших заявок приходятся на Лондон, за ними следуют Франция, Испания, Италия и Латвия.
«В сегменте дорогого жилья ситуация всегда была стабильна, без резких движений в сторону увеличения или снижения спроса и уровня цен, - комментирует Владислав Пономаренко, директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group . - Стагнации или спада спроса на зарубежную недвижимость мы не наблюдаем, увеличение спроса в среднем за год произошло на 5-10% в таких странах как Франция, Испания, Кипр, Италия».
Популярные дома
«Говоря о популярных домах у клиентов, здесь правильнее отметить индивидуальные предпочтения, ведь подобрать дом можно на любой вкус и кошелек», - подчеркивает Наталья Кац.
Владислав Пономаренко в свою очередь отмечает, что помимо бюджета, все также зависит от цели покупки – инвестиционная недвижимость, для временного жилья в летний сезон, приобретение квартиры детям-студентам или для большой семьи и постоянного проживания за границей. «В каждом случае это все индивидуально, - отмечает он. - В большинстве своем наши соотечественники предпочитают покупать дома площадью от 400 кв. метров».
Анастасия Дубик отмечает тот факт, что в разных странах разная специфика. Так, например, в Лондоне, наши не любят покупать первые этажи, так как в России первый этаж не считается престижным, однако в Лондоне, первый этаж как раз наоборот почитается англичанами. Чаще всего наши клиенты покупают 2-3 спальную квартиру в Лондоне выше 1-го этажа, а если это курортная недвижимость, то больше спрос на дома от 300 кв.м».
Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» отмечают, что наибольшей популярностью у россиян пользуется недвижимость на берегу моря стоимостью 200-300 тысяч евро: 37% спроса приходится именно на этот ценовой диапазон. По цене 200-300 тысяч евро В Испании можно купить квартиру площадью от 85 кв.м. в пятизвездочном жилом комплексе с развитой инфраструктурой, а также с полной внутренней отделкой, сантехникой, встроенной кухней и оснащенными душевыми кабинами. Стоит отметить, что в Испании продажа недвижимости без отделки запрещена на законодательном уровне.
По словам Людмилы Аксененко, в последнее время отмечается тенденция большей дифференциации вложений в зарубежную недвижимость. «Если раньше покупатель с 10+ млн евро свободно покупал понравившуюся роскошную виллу на берегу моря, то теперь эту сумму он, скорее всего, разделит на покупку «для себя» и пару инвестиционных объектов в других странах. То есть сейчас это будет скорее формула 5+5 или даже 4+3+3», - отмечает она.
«В летнее время года покупательская активность, действительно, возрастает, но на сегодняшний день за рубежом спросом пользуются только элитные проекты, тогда как объекты других ценовых категорий крайне долго уходят с рынка, - утверждает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. - Самым большим спросом пользуются объекты стоимостью от 1 млн долларов. Пожелания у большинства клиентов различаются, но в приоритете находятся Европейские страны. С инвестиционной точки зрения спрос достаточно незначительный из-за текущей экономической ситуации».
«Есть клиенты, которые готовы купить недвижимость от 500 тысяч евро, чтобы попасть под программу получения ВНЖ, например, в Испании, а некоторые готовы покупать виллы, или пентхаусы в Лондоне за несколько миллионов фунтов, - говорит Анастасия Дубик. - Средняя стоимость покупки в континентальной Европе составляет 1,5 млн. евро и в Великобритании 1,5 млн фунтов».
Возвращение домой
Бывает такое, что некоторые граждане после отличного отдыха в той или иной стране по возвращению домой продают свое жилье на родине, чтобы купить в Турции, Египте или других странах. По словам Людмилы Аксененко, реализация такого желания клиента порой на грани фантастики, и сама формулировка подобных задач обычно указывает на то, что с продажей недвижимости клиент ранее не сталкивался. «Чаще это происходит так: «Я хочу продать свой дом в 25 км от Москвы в неохраняемом поселке, он, конечно, немного устарел, и, возможно, его стоимость 2 млн рублей, но я его хочу продать за 4 млн рублей, и купить два новых дома побольше в каком-нибудь современном жилом комплексе у моря на первой линии. А еще лучше обменять». Занавес, - рассказывает эксперт. – Но самым забавным было предложение одного покупателя расплатиться за выбранный дом изумрудами. То есть предыдущая история про запрос на обмен маленького дома под Москвой на два большие в лучшем месте за рубежом – это были просто цветочки…».
Однако стоит отметить, что покупка и содержание дома за рубежом предполагает достаточно высокий уровень дохода, поэтому можно говорить о том, что покупателями такого жилья чаще становятся состоятельные люди. Но говорить о том, что эти семьи перебираются за границу окончательно, не совсем правильно. Чаще главы семей вывозят жену и детей, а сами остаются в Москве вести бизнес.
Интерес к жилью в курортных странах не ослабевает. Однако столь же частым является и возвращение из восточных и юго-восточных стран. Одна из причин этого – не самая стабильная внутри- и внешнеполитическая ситуация.
«С точки зрения сохранения капитала покупка зарубежной недвижимости не является выгодным вложением, особенно в нынешней экономической ситуации, - говорит Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar. - Более того в силу недавних событий, происходящих на Украине, купленные ранее россиянами объекты недвижимости, расположенные в курортных зонах, начали выставляться на продажу. Многие находятся в ожидании санкций со стороны Запада, поэтому считают целесообразнее инвестировать в российские активы. Но даже во время продажи объектов у собственников иногда возникают проблемы, особенно с элитными проектами, которые не пользуются высоким спросом. Здесь уже без помощи профессионального риэлтора, который бы знал местные правила и законы, не обойтись. Я бы рекомендовала инвесторам занять выжидательную позицию и пока не приобретать зарубежные активы, опасаясь непредвиденных рисков».
Если говорить о возвращении из благополучных стран, то это связано с отсутствием экономической возможности. Проживание за границей подразумевает высокую степень стабильного дохода: скажем, в Латвии семье из трех человек потребуется около 5 тысяч долларов в месяц. Перед покупкой стоит обратить пристальное внимание на размер налогов и коммунальных платежей.
Говоря о том, насколько выгодна покупка недвижимости за рубежом в туристических странах, то, по словам Людмилы Аксененко, об этом можно судить, только если оно планируется в инвестиционных целях под аренду. «В таком случае, объект должен находиться в самом популярном для аренды месте, и при расчете доходности нужно обязательно учитывать количество «несезонных» месяцев в году в данном регионе», - отмечает эксперт.
Советы экспертов
При покупке недвижимости за рубежом, стоит учитывать тот факт, что если сделка осуществляется с физическим лицом, то обычно процесс купли-продажи готового объекта недвижимости за рубежом занимает 1,5-2 месяца. Если же речь идет о компании, то это займет от 3 месяцев в силу большего количества объема документов, которые должны будут проверить юристы. Для клиентов, которые впервые занимаются поиском и приобретением недвижимости за границей, эксперты рекомендуют закладывать не менее 6 месяцев на сам подбор и сделку, так как такие покупатели не всегда готовы сразу точно сформулировать запрос, и часто поиск сопряжен с подбором школы для детей и достаточно редкими возможностями выехать на просмотр на место.
«Нужно понимать, что жилье за границей нельзя выбирать, как красивую открытку – только по фасаду и количеству, - говорит Наталья Кац. - Немаловажным является состояние коммуникаций и другие факторы. Я бы рекомендовала проводить техническую экспертизу, чтобы выяснить, в каком состоянии находится приобретаемое жилье».
В свою очередь Владислав Пономаренко советует вкладывать средства в недвижимость таких стран, как Испания и Италия. «Безусловную привлекательность этих стран для наших клиентов в основном определяет историко-географический фактор - солнце, море, чудесные пляжи, - утверждает он. - Для приобретения недвижимости в этих странах сейчас самая благоприятная ситуация: ценовой уровень сейчас минимальный».
Помимо вышеперечисленного, также при покупке эксперты советуют заглянуть в будущее, так как бывают случаи, когда клиент приобретает жилье за рубежом, а через некоторое время по некоторым причинам оказывается, что ему данная недвижимость ни к чему. «Такие случаи, конечно же, бывают в силу резко изменившейся жизненной ситуации у клиента (женился, развелся, резко изменилась политическая или экономическая ситуация в стране приобретения) и т.д., - рассказывает Людмила Аксененко. - Но такие случаи сложно спрогнозировать, поэтому мы рекомендуем прислушаться к рекомендациям консультантам относительно ликвидности объекта и возможности его дальнейшей продажи еще перед его покупкой. У нас недавно как раз был случай, когда достаточно известный иностранный девелопер вынужден был продать свою прекрасную виллу на берегу моря из-за того, что в связи с появлением двойни, на хозяйском этаже спален стало просто недостаточно. Но такие изменения только привносят радость в жизнь, поэтому теперь он строит еще более роскошную виллу и готов к другим положительным изменениям в своей жизни».
http://move.su/articles/610/ Властями столицы может быть подготовлен проект планировки территории ЗИЛа, согласно которому на части площадей разместятся объекты общественно-производственной и жилой застройки, сообщает РИА Новости со ссылкой на материалы Москомстройинвеста.
Подготовка проекта планировки будет осуществлена за счет бюджетных средств. Примерная площадь территории ЗИЛа для перепланировки составит 164,2 гектара.
Наземные объекты займут более двух миллионов квадратных метров, включая жилую недвижимость с объектами социальной инфраструктуры, на которые придется 1 миллион квадратных метров. Площадь общественно-производственной части составит 1,069 миллиона «квадратов», уточняется в материалах комитета.
Участок для планировки с нескольких сторон ограничивает территория Малого кольца Московской железной дороги, река Москва, техническая зона метрополитена и старое русло Москвы-реки.
Жилые здания проекта планируется обеспечить социальными объектами, в число которых войдут детские сады на 1,4 тысячи человек, школы на 3,3 тысячи учащихся и детско-взрослая поликлиника, рассчитанная на 450 посещений за смену. По подсчетам специалистов, жителями перепланированной территории смогут стать порядка 25,5 тысячи человек. Согласно проекту, предусматривается вывод ТЭЦ ЗИЛ. На участке площадью не менее 8 гектаров разместится автобусный парк, говорится в сообщении.
Кроме того, проект предусматривает строительство новых магистральных дорог вдоль МК МЖД, на Симоновской набережной, а также от набережной до проспекта Андропова. Также в рамках проекта будут построены два автомобильных моста, дороги и улицы местного значения.
http://move.su/news/8959/ |
|
Новости
По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», с начала этого года средняя стоимость квадратного метра увеличилась в рублях на 6,7%.